מקבץ לינקים כביר

המקבץ חוזר ובגדול:

1. משה קופינס פתח בלוג צילום תל-אביבי חד וברור.

2. דה מרקר עשו סידרת כתבות על מגדלים. מומלץ במיוחד לקרוא על ענייני התחזוקה. חוץ מזה, יש שם גם מאמר אנכרוניסטי של ד"ר יואב סרנה על כך שמגדלים מאפשרים צפיפות מגורים גבוהה. מענייין מדוע מרכז תל-אביב צפוף במגורים יותר מפי שניים ממערב-ראשון למרות שהבניינים בו הם רק שליש בגובה (4 קומות מול 12), ואיך פריז וברצלונה צפופות עוד יותר בלי לעבור את הגובה של 8 קומות. צפיפות מגורים ובנייה לגובה לא קשורים זה לזה, אבל משום מה יש לא מעט אנשים בישראל שחושבים כך.

3. אלישבע זלצר התרשמה מהתערוכה של נחום כהן במכולת של דוד.

4. הדיון על כיכר דיזנגוף ממשיך להתחמם. אביב לביא בעד (בחצי השני של הכתבה), וכאן אתם יכולים לראות הצעה לשיפוץ של הכיכר ללא ביטול ההפרדה המפלסית של אלון בן נון.

5. לשוקי יש כמה המלצות לשיפורים בפלורנטין.

6. אם כבר שוקי, אז הוא פתח בלוג למקצוענים ובין הוא כתב קצת על הדרך לכביסה נכונה ולצביעת הבית (צביעת בית זה קל, תנסו לצבוע ארון בגובה 3.5 מטר).

7. עמית לוינסון נפרד מעוד כמה נכסי מורשת בתל-אביב.

8. בירושלים מתחילים להבין שהרבה מדי חנייה יוצרת מעט מדי עיר ולכן אישרו הקמת מלון חדש ללא חנייה.

9. עדיין בירושלים. ניר ברקת מבקש מהתושבים הזרים להשכיר את דירותיהם לסטודנטים. מעניין האם יש לו אפשרות בחוק לצמצם את פגיעת תושבי החוץ בירושלים.

10. דוגרינט – עיתון אינטרנט קהילתי בגליל.

11. אריק טפירו קורא למדיניות תחבורתית הגיונית בישראל.

12. באותו הזמן הממשלה ממשיכה לנסות להפחית את כמות השימוש בתחבורה הציבורית.

13. שיפוץ בית הקברות בנחלת יצחק מסכן את החיים.

14. המשטרה מצליחה להוכיח שכל הסטיגמות על השוטרים נכונות.

פוסט זה פורסם בקטגוריה לינקים. אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

0 תגובות על מקבץ לינקים כביר

  1. גרידג' הגיב:

    לרמן,

    בעניין סעיף 2 – אתה בטוח שאין לך טעות במדידה? שטח הדירות, בתי ספר, פארקים, חניה (זה הכרחי), משהו?

    בעניין סעיף 9 – מכירת דירות לתושבי חוץ זהו ענף יצוא משובח

    בעניין סעיף 12 – שום שכנוע, מדובר בעלייה לפי קצב המדד והמע"מ, ו-30 אגורות כפול 60 נסיעות בחודש זה אפילו לא מנה שווארמה

    שנה אזרחית טובה.

  2. כדרלעומר הגיב:

    יואב, אפשר הסבר על האשלייה האופטית של הבנייה לגובה? איך זה עובד, הנתונים שתיארת? ומה עם, נגיד, מנהטן? מסקרן מאוד…

  3. נויף הגיב:

    נחמה פורתא במספר 12 (עליית תעריפי התחבורה הציבורית):
    כתוב שבירושלים תוכל במחיר נסיעה אחת להחליף כמה אוטובוסים שתרצה במשך 75 דקות.
    בעצם, אם זה באמת יקרה, זו נחמה די גדולה.
    בשאיפה בקרוב גם בתל אביב, אם הרפורמה של דן אי פעם תצא לדרך.

  4. גרידג' הגיב:

    כדרלעומר, אין שום אשליה אופטית כי זה לא נכון.

    לצורכי המחשה פשוטה: נניח שיש ברשותך מגרש במרכז העיר שרוחבו 50 מטרים ואורכו 100 מטרים ולו שתי חזיתות לשני רחובות. אתה יכול לבנות עליו שני מגדלים, אחד של 20 קומות ואחד של 30 קומות, כל מגדל בעל טביעת קרקע של 13% (650 מ"ר, נניח אחד 700 מ"ר בקומה ואחד 600 מ"ר בקומה). 700 מ"ר כפול 30 קומות + 600 מ"ר כפול 20 קומות = 33,000 מ"ר שהם 660% בנייה. ברי כי לא ניתן להשיג 660% בבנייה נמוכה. גם אם אתה משקלל שני יתרונות של בנייה נמוכה: חיסכון אפשרי ברוחב הרחובות וחיסכון אפשרי בשטחים משותפים בכל קומה, עדיין המרחק רב.

    בבנייני מגורים רגילים (נניח 7 – 12 קומות) מדובר באחוזי בנייה נמוכים יותר (סביב 250% – 300%), וכדי להגיע לאותה תוצאה בבנייה נמוכה עליך לבנות בניינים עם טביעת רגל גדולה מאוד: נניח מגרש שרוחבו 20 מטרים ואורכו 30 מטרים, עליו נבנה בניין שצמוד לקו הרחוב, רוחבו 16 מטרים ואורכו 24 מטרים. טביעת הרגל היא 64% וב-4 קומות ניתן להגיע ל-256% בנייה. ואם הרחוב צר יותר זה אף משפר את התוצאה. אבל שים לב מה קורה פה: במקום לבנות לגובה מתפשרים על בניינים שסובבים בבניינים אחרים, עם סמטאות שמפרידות ביניהם במקום גינות, וזאת כאשר הבניינים צמודים לגבול המגרש, כלומר מכוניות (במקרה הטוב ואוטובוסים במקרה הרע) עוברים לך ממש מתחת לחלון.

  5. כדרלעומר הגיב:

    עכשיו אני מבולבל יותר.

  6. גרידג' הגיב:

    מה לא ברור?

  7. לרמן הגיב:

    כדרלעומר וגרידג', כמובן שהנושא אינו טריוויאלי. למשל, בהשוואה בין ראשון מערב למרכז תל-אביב לא רק שראשון גבוהה הרבה יותר וצפופה הרבה פחות מבחינת מגורים, יש בה גם הרבה פחות תפקודים אחרים כמו מסחר ומשרדים שמשולבים באינטנסיביות רבה במרכז תל-אביב. כמובן, בראשון יש הרבה יותר חנייה ושטחים פתוחים לא מנוצלים לעומת מרכז תל-אביב והניידות בה חייבת להתבצע ברכבים פרטיים לכל צורך. זו הדוגמה הראשונית, אבל בחוקי התכנון שלנו כיום אנו יכולים לבנות רק מקומות כמו ראשון מערב כי חייבים להקצות מראש שטחים עצומים לחנייה, כבישים וגינות נטושות וכך בלתי-אפשרי לבנות צפיפות מגורים כלשהי ובשילוב עם הפרדת השימושים אנחנו מקבלים צפיפות מגורים נמוכה ותלות עצומה ברכב פרטי. למרות שהגענו לגובה של פי 3 ופי 4 ממרכז תל-אביב.

    לגבי מנהטן – שם לא מוקצים כמעט שטחי חנייה, לא למגורים ולא למשרדים וגם כבישים וגינות אין בכמות שמתקרבת להקצאה של התכנון המודרניסטי הישראלי, וכך ניתן לקבל עיר מתפקדת למרות הבנייה לגובה. כמובן, ששם גם חזיתות הבניינים קשורות לרחוב ולא מעט מהן מסחריות והן לא לובי מאיים. יש הרבה יותר דוגמאות לערים נמוכות צפופות מתפקדות (ברצלונה ופריז ועוד ערים אירופאיות) מאשר לערים גבוהות צפופות ומתפקדות (מנהטן והונגקונג), אבל בכל מקרה בחוקי התכנון בישראל היום אנחנו לא מצליחים לבנות אף עיר צפופה ובטח שאף עיר מתפקדת ממילא, ולא משנה גובה הבנייה.

    זו רק התייחסות קלילה. אם אתם רוצים עוד מידע בנושא אני ממליץ על הלינקים הבאים להמשך קריאה:
    פוסט שלי על כל נושא המגדלים שכולל הפניות רבות למאמרים בתחום שמדברים על הקשר שלא קיים בין בנייה לגובה לצפיפות. מתוכו במיוחד כדאי לקרוא את הפוסט של יודן בנושא וכן את המאמר של נחום כהן.

    מומלצת מאוד לקריאה מצגת של עירית סולסי על עירוניות וצפיפויות מגורים.

    ואם יש לכם זמן ואנרגייה אני ממליץ לכם לקרוא את הדוקטורט של טליה מרגלית על בנייה לגובה בתל-אביב. אין את הדוקטורט הזה ברשת, אבל שם ד"ר מרגלית מראה בין השאר שאין קשר בין צפיפות לבנייה לגובה על סמך נתונים ישראליים ותל-אביביים. כדאי לציין שגם אגפי התכנון של עיריית תל-אביב יודעים שאין קשר בין בנייה לגובה לצפיפות – הם בעצמם מימנו חלק מהמחקר של ד"ר מרגלית בנושא.

    התפיסה של ד"ר סרנה היא תפיסה קורבוזיאנית שגורסת שאנשים צריכים לגור במגדלים בפארק ולא בבנייניים בעיר. זו תפיסה שהיום היא פשוט כל-כך מיושנת, שלא לדבר על מוטעית והרסנית, אבל משום מה בישראל היא עדיין רווחת. 

  8. כדרלעומר הגיב:

    אוקיי, אני מנסה להבין: לפי מה שאתה אומר, לרמן, הבעיה היא לא בבניה לגובה, אלא בזה שבבניה לגובה לרוב גם תוקעים פארקים וכל מני פיצ'יפקעס מסביב, אה-לה ברושור לשכונה חדשה בראשון לציון. מה שמונע מהמשוואה בנייה לגובה=צפיפות אורבנית גבוהה יותר להיות נכונה הוא שהמשתנה " בנייה לגובה" בעצם מכיל בתוכו "בנייה לגבוה + פיצ'יפקעס". אבל אתה מודה שבמקומות שבהם מורידים את הפיצ'יפקעס, אז הצפיפות האורבנית עולה, לא?

    סתם לדוגמא שאני מקווה שלא תתממש: אם אקח עכשיו את שדרות רוטשילד, ואהפוך כל בניין דו קומתי שם למגדל עם 40 קומות , בסופו של דבר יהיה לי הרבה יותר שטח מחייה על אותו שדרה, נכון? או שאני לא מבין משהו בכל הסיפור הזה?

  9. מורין הגיב:

    כדרלעומר – אי אפשר לבנות בניה מרקמית (כמו בערים ההיסטוריות או בתל-אביב) עם מגדלים כי אם תבנה מגדלים קרובים מידי לא יהיה אור ואויר לקומות התחתונות. פריז היא 8 קומות ויש שם בעיה קשה מאוד של אור בקומה הראשונה, אז תחשוב על 40 קומות…

  10. גרידג' הגיב:

    כדרלעומר, ראה כאן בניין נמוך בצפיפות גבוהה.

  11. לרמן, יש לך (או למישהו) נתונים על כמה שטח יחסי או אבסולוטי הולך לחניה ואו לכבישים בערים שונות (כמובן רצוי בארץ) יחסית לכלל השטח ואו למגורים

    (כמובן שהיהי מעניין להשוות ערים שונות בנושא)

    השפעה נוספת של בזבוז השטח על ידי חניה וכבישים, הוא שלא שיש פחות שטח, אלא גם שהנקודות רחוקות יותר זו מזו – כך שקשה יותר להסתדר רגלית.

  12. לרמן הגיב:

    כדרלעומר, יש אינספור ויכוחים יש על הנקודה של איך וכמה לעשות מגדלים ומאיזה סוג (משרדים או מגורים). לגבי רוטשילד באופן ספציפי, אני חושב שדווקא המגדלים שנמצאים בנסיגה מרוטשילד אינם מפריעים במיוחד, ובמיוחד מגדלי משרדים שמוטב לרכזם באופן שמאפשר ניצול יעיל של תשתיות תחבורה ציבורית (משהו שאין מספיק ממנו), ומאפשר הפחתת חנייה דרסטית. מגדלי מגורים באים עם תקני חנייה עצומים ובדרך-כלל עם לובי שאינו מזמין פנים, ורק אם יהיה ניתן לבנות מגדלי מגורים ללא המון חנייה (אני גרתי בבניין כזה באמצע פורטלנד שהיה לו מקום חנייה אחד לכל שתי דירות) ועם חזית ידידותית לרחוב ובנסיגה הם יועילו גם לצפיפות המגורים וגם לעירוניות. בונקובר הם ממש מתמחים בבנייה כזו של מגדלי מגורים לא הרסניים (ואצלנו יש למשל את מגדל המגורים שיושב על דיזנגוף סנטר כדוגמה טובה).
    כמובן, שאם תבנה מגדלים של ארבעים קומות תצטרך לפתוח קצת ואולי תוסיף צפיפות מגורים, אבל ספק אם תוסיף עירוניות.
    בשלב זה בכל מקרה, תל-אביב מבצעת ניסוי גדול בתחום באיזור של מגדלי Yoo. מגדלי המגורים שם יוצרים צפיפות מגורים גבוהה מאוד, אך ללא כל שמץ של עירוניות. מעניין יהיה לעקוב אחרי עתיד המתחם ההוא, הן מבחינה תחבורתית (הימור שלי – פקקים עצומים בכניסה וביציאה מהמתחם) והן מבחינת תחזוקת המגדלים עצמם.
    אליאב נתן כאן פוסט שמסביר איך צריך לסדר את התחתית של מגדלי המשרדים ברוטשילד:
    http://eliavism.blogli.co.il/archives/120

    דרור, אין לי את הנתונים, אבל יכול להיות שלמרכז למחקר כלכלי-חברתי בעירייה יש. אם לא זה דורש קצת עבודה ב-GIS. באופן כללי כמות הכבישים, או למעשה הרחובות (כולל המדרכה ורחובות שאין בהם כלי רכב בכלל), במתחמים עירוניים היא כ-25-30 אחוזים משטח הקרקע וזה נכון גם לבנייה היסטורית וגם לבנייה חדשה בארץ ובעולם. בבנייה היסטורית בדרך-כלל מדובר על הרבה רחובות צרים והרבה צמתים. בבנייה חדשה בדרך-כלל מדובר על כבישים רחבים הרבה יותר עם מעט צמתים (והרבה פחות הולכי רגל).

  13. אלון הגיב:

    לגבי הדיון על כיכר דיזנגוף:
    http://soma.blogli.co.il/
    זה הבלוג שלנו עם הסברים קצת יותר מפורטים ממה שאפשר לראות בעיתונות. תקראו עם ראש פתוח.

  14. לרמן הגיב:

    אלון, תודה. תתחדשו על הבלוג.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s