על המפות החסרות, ההנחות השגויות והשאיפות הצנועות של תוכנית המתאר

בשבועות הקרובים מליאת הועדה המקומית (כלומר כל חברי מועצת העירייה) תקיים כמה וכמה דיונים חסרי תוחלת בתוכנית המתאר (תא/5000), אשר תאושר, ככל הנראה, עד סוף השנה ואולי אפילו עוד באוקטובר. לפי התרשמותי, הבעייה העיקרית בתוכנית המתאר שתאושר היא בכלל לא התוצרים והחלופות שהגיעו אליהם בשלב הנוכחי, אלא הנחות היסוד שקבעו מראש יעדים סופר-צנועים ושמרניים בשילוב הנחות תחבורתיות בלתי-מבוססות בעליל. הנחות אלה ישאירו את תל-אביב בצפיפות נמוכה מאוד כמו שהיא כיום ברובה, ולמעשה יימנעו כמעט בודאות התפתחות של אזורים אורבניים אינטנסיביים בתל-אביב מלבד האזורים שהם כבר כיום כאלה. לצורך העניין אתמקד בשני הנושאים שמפריעים לי יותר מכל בהנחות התוכנית וקשורים לשני תחומי התכנון העיקריים שלא ניתן להפריד ביניהם – דיור ותחבורה:

1. תל-אביב תישאר פרברית עם צפיפות מגורים נמוכה – בתל-אביב כיום אין כמעט אזורים בעלי צפיפות עירונית מינימלית (20,000 איש לקמ"ר) מלבד מרכז העיר ההיסטורי (בגבולותיו ירקון-ים-אלנבי-יהודה הלוי-אבן-גבירול) ופלורנטין (וככל הנראה גם שכונת נווה-שאנן שלגביה קשה לדעת). בתל-אביב יש כיום כ-400,000 תושבים ועל-פי תוכנית המתאר הצפי ל-2025 הוא לגדול ל-450,000 בלבד, כלומר ב-12.5 אחוזים. שטחי התעסוקה אמורים לגדול מ-8 מיליון מ"ר ל-12 מיליון מ"ר (כלומר עלייה של 50 אחוז). זהו מהלך שנכון לבצע מבחינת מאזן הארנונה של העירייה, אבל מבחינת פיתוח איכות חיים עירונית הוא מבטיח שהאזורים הפרבריים שמרכיבים את תל-אביב (כלומר כל מה שלא צויין קודם כעירוני וכולל את כל שטחי עבר הירקון ומרבית מזרחה ודרומה של תל-אביב) ישארו פרבריים וכמות הדיור העירוני (והנחשק יש לומר, על-פי מחירי הנדל"ן) בעיר לא תעלה בצורה משמעותית. זה גם אומר שיש ספק שכל מיני רחובות שאמורים להפוך למסחריים (איינשטיין, לה-גרדיה, וייצמן) אכן יצליחו לייצר מספיק מסחר בזמן שהם נמצאים במקומות לא מרכזיים עם צפיפות מגורים נמוכה יחסית.

מפה של המצב הנוכחי ניתן למצוא בלינק הזה בעמוד 17 (איור 2-ב). הבעייה במפה הזו היא שהיא עובדת על צפיפות של יחידות דיור לדונם נטו, כלומר צפיפות ביחס לשטחי המגורים ולא ביחס לשטח האבסולוטי (ברוטו) הכולל כבישים, מוסדות ציבור ושאר ירקות, ולכן יש איתה בעייה מכיוון שהיא לא אומרת כמה יחידות דיור יש בפעול בשטח, אלא רק בשטח שהוקצה למגורים, אשר שונה בין רובע לרובע. אני מקווה שלא בלבלתי אתכם עם כל המינוחים האלה, אבל בגדול מדובר במדד בעייתי מאוד והיה רצוי בהרבה לקבל תמונה של יחידות דיור לדונם ברוטו ועוד יותר טוב היה לקבל מפה של מספר תושבים לדונם ברוטו. באיורים 2-ד ו-2-ה (כאן בעמוד 21) נראה לכאורה שבעתיד יהיו הרבה יותר תושבים בתל-אביב ובמרבית האזורים הצפיפות תעלה, אבל בפועל מדובר על מפות שבהן לכאורה מומשו כל התוכניות שיש על המדף כולל פינוי שדה דב, תוכניות כיכר המדינה, ועוד תוכניות שגם ב-150 השנים הבאות לא יקרו.

2. מבחינה תחבורתית אין קשר בין תוכנית המתאר למציאות – אחד מהבסיסים המשמעותיים של תוכנית המתאר מתייחס לקשר בין תחבורה ובינוי ומניח את קיומם של מספר קווים מרכזיים של הרכבת התחתית של תל-אביב (זו שקורים לה רכבת קלה בניסיון לבלבל את העובדות). כמו בערים המערביות האחרות בעולם, גם בתל-אביב לא תיבנה ולא תורחב מערכת רכבות תת-קרקעית במהלך המאה ה-21 (אלא אם כן הממשלה תחליט לפשוט רגל בדומה לממשלה היוונית והרכבת של אתונה). עצם העובדה שעדיין מסתמכים על התוכנית של הרכבת התחתית בתל-אביב (כאן בעמוד 18) מערערת את כל האמינות של תוכנית המתאר בסופו של דבר, והרי אחד היעדים המשמעותיים של התוכנית הוא ליצור ודאות תכנונית טובה יותר.

3. ישנה סתירה מסויימת בין מסמך המצב הקיים למסמך הבסיס של התחבורה. כך, למשל, במסמך הבסיס לתחבורה מצויין ישר בפתיחה בעמוד 3:

"העיר ברובה, גם אם לא בכולה, היא עיר מבונה בצפיפות, שהתכנון העתידי חייב להביאו בחשבון. היקף הבינוי הקיים מחייב חשיבה בדפוסים לא שגרתיים, שכן המשך המצב הקיים הוא, ללא ספק, פתרון שאינו רצוי."

לא ברור האם המשפט הזה מתייחס באמת לתל-אביב, שברובה כאמור אינה בנוייה בצפיפות, לא למגורים ולא לתעסוקה. אם כבר, התכנון העתידי צריך לקחת בחשבון שרוב האזורים בתל-אביב הם פרבריים ובעלי צפיפות נמוכה כמו שאר האזורים הבנויים בישראל.

כך, אם נשוב למסמך המצב הקיים של תוכנית המתאר, נמצא את המשפט הבא (בעמודים 20-21):

"צפיפות המגורים הממוצעת בת"א-יפו היא כ 11- יח"ד/דונם נטו. עם זאת, העיר מאופיינת בהטרוגניות רבה גם בנוגע לצפיפויות: במרכז העיר מגיעה צפיפות המגורים הממוצעת ל-13 עד 24 יח"ד/דונם נטו (ולעיתים אף למעלה מכך), בשאר שטח העיר צפיפות המגורים אינה עולה על פי רוב על 12 יח"ד/דונם וברבות משכונות עבר הירקון היא אינה עולה על 5 יח"ד/דונם נטו (ראו איור -2 ב)."

שני מסמכים שמהווים בסיס לתוכנית ויש ביניהם סתירה כזאת ביחס לנתון משמעותי כל-כך מבחינת התכנון העירוני, כבר נותנים לנו בסיס רעוע לבנות עליו תוכניות. ושוב, בהמשך להערתי מלמעלה, הצפיפות ברוטו (כלומר ביחס לכלל השטח) עוד נמוכה יותר מזו שמצויינת כצפיפות נטו. בעמוד 11 באותו מסמך באיור 1-ב ניתן לראות שגם האזורים בהם התעסוקה תתמקד בצפיפות מהווים חלק קטנטן מהשטח המוניציפאלי כולו.

4. המפות שהייתי שמח לראות.

אני חושב שבמקביל לכל המלל שמלווה את התוכנית היה נחמד אם היו מוסיפים ארבע מפות פשוטות יחסית שעוזרות להבין הן את השינויים הצפויים בכל אזור והן את "רמת העירונית הבסיסית" שעשוייה להיווצר בו. שתי המפות הראשונות צריכות לדעתי להיות צפיפות המגורים ברוטו (בתושבים או ביחידות דיור) כיום ובעתיד הן ברובעים והן בתת-אזורים סטטיסטיים (תת-אזורים סטטיסטיים הם היחידות הקטנות יותר שאתם עובדים ומספקים תמונה ברורה יותר) . מפות אלה יראו את הפער האמיתי בכמות התושבים (או יחידות הדיור) ביחס לשטח בפועל בין האזורים השונים בעיר. שתי מפות חביבות ביותר שהייתי שמח לראות הן צפיפות הצמתים ליחידת שטח במצב קיים ובמצב עתידי ברובעים השונים. צפיפות הצמתים נותנת אינדיקציה ראשונית לגבי נוחות ההליכה ברגל (בלוקים קצרים) ואופציה למרחב ציבורי חי (למשל, באזור הצפון הישן יש 165 צמתים לקמ"ר בממוצע ואילו באזור כיכר המדינה יש 100 צמתים לקמ"ר בממוצע) עם רחובות מסחריים.

לסיכום, תוכנית המתאר תאושר ככל הנראה בחודשים הקרובים, ותשחרר במידה מסויימת את העירייה מעולה של הועדה המחוזית (שלידה הועדה המקומית שלנו היא מופת ומשוש לאורבניות). חבל שהמאמץ הכביר שהושקע בתוכנית הזו לא יביא לתוכנית שתרחיב את גבולות האזוריים העירוניים בתל-אביב ויאפשר לעיר הזו להיות עירונית קצת יותר.

לקריאה נוספת על תוכנית המתאר

פוסט זה פורסם בקטגוריה אורבניזם, ביקורת, דיור, מוניציפאלי, תחבורה, תל-אביב. אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

0 תגובות על על המפות החסרות, ההנחות השגויות והשאיפות הצנועות של תוכנית המתאר

  1. אורן הגיב:

    פוסט מצויין.

  2. ליאור הגיב:

    שינויים בקוי דן ונתצ"ים חדשים
    קו 25 עובר דרך פלורנטין אחרית הימים
    אתר דן

  3. דני הגיב:

    אגב קו 25 היום נסעתי לראשונה בקו אחרי ה"מהפך". קיבלתי מפה נחמדה שהבהירה לי שכצפוי עבורי כתושב מרכז העיר שרוצה להגיע לאוניברסיטה שום דבר לא השתנה.

  4. ליאת הגיב:

    שמחה שהעלת את בעיית התחבורה הציבורית. חבל ששכת לציין שגם השאיפה של תוכנית המתאר להגיע ל 30% נסינות בתחבור"צ היא מגוכחת לגמרי. מצד שני ההתייחסות שלך לנושא הצפיפות היא פשטנית ולא מועילה. צפיפות ברוטו הוא אחד מעשרות רבות של פקטורים שמשפיעים על העירוניות של מקום, רובם קשים לעיכול וקשורים דווקא באיכות התכנון. מהפוסט שלך נראה שאתה נציג היזמים…

  5. לרמן הגיב:

    ליאת, צפיפות ברוטו היא אחד הגורמים. לצידה צריך להתקיים גם עירוב שימושים ועוד פרמטרים תכנוניים מורכבים יותר. התוכנית מנסה לתכנן מחדש את איינשטיין ולה-גרדיה ולהוסיף להם שימושים, והיה מעניין לראות שם את הצפיפות, כדי לראות אם זה ריאלי. איפה כתוב בתוכנית על השאיפה ל-30% בתחבורה הציבורית? לא הבנתי את ההערה האחרונה. 

  6. פינגבאק: "בעוד כ-15 שנה תל אביב תשלש את כמות התושבים בה…" | עוד בלוג תל-אביבי

  7. פינגבאק: תכנית המתאר תל אביב – יפו: משהו חורק…. « מחשבות של אדריכל

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s