לקראת שוק של דירות קטנות וזולות להשכרה בישראל

הפוסט הזה הולך לעסוק בשתי סוגיות שמונעות בשלב הנוכחי את יצירתו של אחד ממוצרי הדיור המבוקשים ביותר כרגע בעולם המערבי וגם בישראל – דירות קטנות ואיכותיות להשכרה מוגנת (במובן שבעל הבית לא יכול להעיף את השוכר על סמך גחמה רגעית – תיכף ניכנס לזה). טרנד הדירות המושכרות הקטנות ומעוטות החנייה נכנס לשוק הדיור האורבני בארה"ב בתנופה, במיוחד לאור משבר הדיור האורבני ושינוי בסדר ההעדפות של האוכלוסייה מפרבור מוטה-רכב עם מרחקים גדולים לעבר עירוניות מוטת-הליכה עם מרחקים קצרים. הטרנד הזה הוא לא רק בניו-יורק שתמיד משמשת כדוגמה ללחץ אורבני, אלא גם בסן פרנסיסקו, בסיאטל ואפילו במטרופולין שמייצג את הפרבור האולטימטיבי – לוס אנג'לס – בכל מקום עם ניתצנים של אורבניזם.

הדירות הקטנות האלה (רובן עד 30 מ"ר) מאפשרות למספר ההולך ועולה של משקי בית שמורכבים מאדם אחד למצוא לעצמם מקום משלהם במיקומים מרכזיים ולרוב בלי לשלם על עלות של רכישת דירה לרכב. לרוב מספר החניות שמסופק בפרוייקט מסוג זה הינו נמוך משמעותית ממספר הדירות והחניות עצמן לא צמודות לדירה מסויימת, אלא ניתנות להשכרה ע"י דיירים בפרוייקט בתוספת תשלום ומספרן ומחירן נקבע ברובו ע"י היזם של הפרוייקט. פרוייקט לדוגמה מהסוג הזה למשל בסיאטל עם 105 דירות ו-40 חניות.

בשלב הנוכחי של מגבלות שוק הדיור בישראל לא ניתן ליצור דירות כאלה בגלל כמה וכמה חסמים:

1. שוק הדיור בישראל אינו מתגמל דירות להשכרה – לא לבעלי הדירות ולא לשוכרי הדירות. בישראל של היום יש הרבה יותר רגולציה על תהליך של רכישת מכונית מאשר על תהליך של שכירת דירה. כתוצאה מכך הן משכירי הדירות והן שוכרי הדירות חשופים מאוד לנזקים – שוכרי הדירות עשויים להיות מפונים על-פי גחמה של בעל הבית (חלק מהסיבה שכל-כך הרבה ישראלים שואפים לקנות דירה) ואילו משכירי הדירות מתקשים מאוד לטפל בשוכרים בעייתיים (תנסו להעיף שוכר שלא משלם בפחות משנה). מכיוון שאין רגולציה כמעט על המוצר הקרוי דירה להשכרה, נוצר מצב אותו כינה ג'ורג' אקרלוף כשוק של לימונים. רק רגולציה מינימלית שתגן על המשכירים תאפשר לאינטרסים כלכליים משמעותיים להיכנס לשוק השכירות ולשאוף לבנייה מסיבית של דיור להשכרה, ורק הגנה מינימלית על השוכרים (בעיקר הגנה מפני העלאות מחירים קיצוניות שאין להן קשר לאינפלציה, אלא מבוצעות על-מנת להעיף שוכרים סבירים מדירה) תאפשר השכרה של דירות איכותיות לטווח ארוך, גם לכל החיים. מיכאל וולה, מנהל יחידת הצעירים בעירייה, כתב על זה כאן.

2. אם נעבור את החסם הראשון שהוא בבסיסו חסם משפטי-מימוני, יישאר לפנינו רק החסם האורבני שלא מאפשר כיום לבנות דירות בלי חנייה. החסם הזה מקשה כבר היום על חידוש של כמות דירות עוצמה בישראל, וכמובן שולל כל סיכוי לבנייה של דירות קטנות וזולות באמת במיקומים אורבניים מרכזיים ונגישים. החסם הזה דורש ביטול גם כן, ואפשרות לבנות את אותן דירות להשכרה (עם קביעת כמות חנייה להשכרה ע"י היזם) במיקומים אורבניים מרכזיים ונגישים. לדוגמה, כל האזור של תחנות הרכבת השלום וארלוזורוב בתל-אביב, ניתן להעשרה בדירות מהסוג הזה וכן אזור הבורסה ברמת-גן וכמובן אזורים רבים נוספים. ניתן אפילו לבנות דירות כאלה ולהחתים את השוכרים על התחייבות לא להחזיק רכב במידה והם לא שוכרים חנייה בשביל הרכב.

פריצת שני החסמים גם יחד תאפשר הן חידוש מלאי אדיר של דירות שמחכות להתחדשות ברחבי ישראל (עם ביטולו של חסם מס' 2) וכן יצירה של עשרות אלפי דירות קטנות חדשות להשכרה בזמן קצר במיקומים המבוקשים ביותר במחירים אנושיים יחסית. דוגמה אחת טובה לפריצת החסמים היא המעונות החדשים של אוניברסיטת תל-אביב. בנוסף, רק היום התבשרנו גם שבירושלים הולכים לבנות מעונות סטודנטים עם השכרה מוזלת. עם כל הכבוד לסטודנטים בתל-אביב ובירושלים אין זה צודק כלל וכלל שרק להם תעמוד האפשרות לשכור דירות זולות וקטנות. האפשרות הזו צריכה להיות פתוחה לכל השכבות המגדרים והמינים באוכלוסייה הישראלית. הדוגמאות של מעונות הסטודנטים בתל-אביב ובירושלים מראות שיש אינטרסים כלכליים גדולים שישמחו לבנות כמויות גדולות של דירות קטנות להשכרה, אבל המבנה הרגולטורי הישראלי מונע זאת כרגע.

ממשלת ישראל, ובפרט המשרדים האמונים על התכנון צריכים ללמוד מהפרוייקטים האלו על ההזדמנות שטמונה בפרוייקטים כאלה ועל האפשרות הריאלית להתמודד עם משבר הדיור האורבני בישראל במספרים גדולים.

פוסט זה פורסם בקטגוריה ביקורת, דיור. אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

7 תגובות על לקראת שוק של דירות קטנות וזולות להשכרה בישראל

  1. אורי הגיב:

    אני לא חושב שהשימוש שלך בדוגמת הלימונים של אקרלוף נכונה כאן. הדוגמה הזו התייחסה לפערי אינפורמציה בין מוכרים לקונים לגבי איכותו של המוצר הנמכר, בעוד שכאן איכותה של הדירה די ברורה וידועה לכל הצדדים. אין כאן כשל שוק.

    רגולציה על שוק ההשכרה לא תהפוך אותו ליותר משתלם לשני הצדדים אלא לפחות משתלם לפחות עבור אחד מהם – זה מה שרגולציה תמיד עושה. במקרה הישראלי סביר שהרגולציה תעשה אותו לפחות משתלם עבור המשכירים, וכך בעלי דירות להשכרה יעדיפו למכור את הדירות ומחירי השכירות יעלו. פיקוח על מחירים בנוסף לכך יוביל להתפתחות שוק שחור, כפי שקרה בכל מקום אחר בעולם שבו ניסו את הרעיון הגרוע הזה.

  2. לירן הגיב:

    אורי אמר יפה.

    אני אוסיף שהחסם החזק מכולם הוא הציבור שאיננו מעוניין בדירות זולות ליד הבית שלו. אותו ציבור הוא גם זה שבוחר בראש העירייה והוא יודע להעניש כשצריך.

  3. לרמן הגיב:

    אורי, מסכים שהגזמתי קלות. ועדיין בשכירת דירה ממשכיר קטן אין לך דרך לדעת כמה הוא לא שפוי, ובהשכרת דירה לשוכר קטן אתה גם צריך לבדוק אותו (והתהליך הולך ונעשה קיצוני יותר ויותר עם השנים), בגלל שאם נפלת על שוכר דפוק (שלא משלם, למשל) יהיה לך קשה מאוד להרחיק אותו מהדירה. קודם כל צריך לאפשר למשכירים הגנה כדי לייצר שוק בתחום הזה, הגנה על השוכרים במקרה של שוק כזה שעובד טוב באמת לא כל-כך נדרשת, אני מסכים.

  4. אורי הגיב:

    לא נראה לי שזה אפשרי פוליטית. אם תייצר הגנה למשכירים מאוד מהר יצוצו כל מני כתבות על עניים מסכנים שנזרקו מהבית, והתקשורת תמיד בעד החלשים.

  5. יודן רופא הגיב:

    הלכתי לקרוא את הכתבה של רענן שקד. רוב הטענות שלו די מצוצות מן האצבע. המעונות אינם בתוך השכונה, אלא באזור הקמפוס ועל הגבעה. הם מוקפות במגרשי חניה והאימפקט הויזואלי שלהם על השכונה הוא זניח.
    הסיפור עם החניה גם הוא מפוקפק. נניח שחלק מן הסטודנטים יגיעו ברכב ביום א' ויצאו ביום ה' סביר להניח שהם יימנעו מלהגיע בשעות השיא בבוקר ואחה"צ אם רק יוכלו, ועל כן הם לא יוסיפו משמעותית לעומס התחבורתי הנגרם יום יום בגלל עובדי האוניברסיטה בעיקר.
    מבחינת תחבורה ציבורית יש שם תחבורה מצוינת ובאופניים גם כן ניתן להגיע בקלות יחסית למרכז העיר. כיון שמסביב יש מגרשי חניה לרוב, מי שממש ירצה לחנות עם רכבו ישלם כסף ויחנה בחניונים. ברחובות של רמת אביב בדרך החניה בערב היא רק לדיירי הרחוב ואילו בערבים מגרשי החניה של האוניברסיטה ריקים.
    באמת לא ברור מדוע ההתנפלות…

  6. לירן, "הציבור" לא מעוניין בדירות זולות בשכונות שלו, כי "הציבור" לא מעוניין בעניים בשכונות שלו.[1] דירות קטנות לא מיועדות בהכרח ל"משפחות קשות יום" אלא לאנשים שחיים לבד או בזוגיות ללא ילדים, ויכולים להסתפק בדירה קטנה יותר משל 60-70 מ"ר.

    [1] ואני לא נכנסת כאן לבעיה הערכית שבהצהרה הזו.

  7. תל אביבי הגיב:

    אל תקנא כל כך בתלמידים של אונ׳ תל אביב. אני קיבלתי הודעה שנמצאתי זכאי למעונות האלה (החדשים) לקבל דירת סטודיו 20 מטר ב2100 שקל ואת זה כבר יש בתל אביב… לעומת זאת, לגור במרכז ירושלים עבור 1200- זה מהפכני והלוואי על כולנו

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s