מקבץ לינקים לקראת סופ"ש

מקבץ, רבותיי, מקבץ:

1. אם אתם עוסקים בנושאי סביבה (במובן הרחב שלהם) ועוד לא חציתם את גיל 35, מוזמנים לנסות להצטרף לסמינר של קבוצת המנהיגות הסביבתית שלנו בישראל ובגרמניה – greenXchange (כן, בחסותה של קק"ל אותו גוף שנוי במחלוקת לעתים). מניסיון אישי, מומלץ ביותר.

2. תכירו את התפוז הגדול – הבלוג של דניאל מייסה שמדווח על שינויים אורבניים מהשטח.

3. יש אפילו חברי כנסת שרואים שלא נשארו מדרכות ללכת עליהן (בדרך-כלל גם ממילא אין לאן).

4. הממשלה הנוכחית ממשיכה לדפוק את הראש בקיר בדיוק כמו הממשלה הקודמת בכל הקשור לדיור ותכנון עירוני. הבעייה העיקרית היא שהם משתמשים בראש של כולנו וזה כואב ויכאב יותר בהמשך.

5. ג'ולי רוזנצוויג מדווחת על שלוש ערים בישראל שעושות צעדים בכיוון הנכון לעבר עירוניות שפויה – אשדוד, צפת ובת ים (וגם נותנת לעבודה שלי בבת-ים קרדיט!).

6. ונסיים עם מאמר בגארדיאן על מחקר שקושר בין ערים שמאפשרות ומעודדות פעילות גופנית על בסיס יומיומי לבריאות תושביהן ואפילו ליעילותם הכלכלית. המחקר עצמו נמצא כאן וברגע שיהיה לי זמן אני אצלול לתוכו.

פורסם בקטגוריה לינקים | השארת תגובה

שכירות ארוכת טווח בישראל: המוצר שאינו קיים

במהלך החודש שעבר התקיים דיון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב בנושא שכירות ארוכת טווח בישראל, בעקבות מסמך שפורסם בנושא, ואשר עבדכם נמנה על צוות כותביו. הצוות שלנו כלל כלכלנים, משפטנים ועוד אנשים עם מקצועות שקשורים לנדלן: גל ישורון, יוני צ'רניאבסקי, יניב קורדובה, עמית חקין ופאבל ז'לנוב. המסמך נושא את הכותרת: "השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה" והוא פורסם תחת המטריה של מכון הגר לדיור הוגן מיסודה של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול.

המסמך מתמקד במדיניות ממשלתית קיימת ומוצהרת בנושא פיתוח שוק שכירות ארוכת טווח (ויש גם פירוט על היתרונות של שוק שכירות זה) מתוך הבנה שמוצר הנדלן הזה אינו מתקיים בפועל בשוק הנדלן הישראלי, ובודאי שאינו קיים ביחס למרבית המדינות המפותחות. חשוב לציין שלמרות שלשכור דירה בישראל זה תענוג מפוקפק, אחוז משקי הבית החייים בשכירות בישראל הוא כ-30%, שזה שיעור קרוב לממוצע במדינות המפותחות אשר ברובן שכירת דירה היא אופציה הרבה יותר מתגמלת. כדי להדגים את היתרונות והחסרונות של צעדים ממשלתיים שונים נבחנו ארבע חלופות באמצעות שמונה קריטריונים להערכה. החלופות שנבחנו היו כדלקמן:

1. חלופת הממשלה למכרזי שכירות ארוכת טווח – זו השיטה שמקודמת באופן האינטנסיבי ביותר כרגע באמצעות חברת "דירה להשכיר" ומשרד האוצר. בפועל מדובר בשיטה כושלת שמניבה מעט מאוד דירות בעלות ציבורית עצומה וחיסכון פרטי מועט לדיירים הספורים שמקבלים דירות אלו.

2. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה – מתחת לטייטל הזה מסתתר עוד תיקון חקיקה שאמור לתמרץ יזמים לבנות דירות קטנות ובינוניות להשכרה ארוכת טווח בתמורה להגדלת זכויות, או מה שמכונה באנגלית – Inclusionary Zoning. גם נושא זה זוכה לתשומת לב רבה, אך הניסיות בעולם מראה שבפועל סוג זה של בנייה לאו דווקא מייצר מספר משמעותי של דירות להשכרה.

3. כאן נבחנה האפשרות של השלטון המוניציפאלי לייצר דירות להשכרה כדוגמת פרוייקט גני שפירא בתל אביב, אשר הוביל להרבה כתבות בעיתונות ומעט מאוד דירות בפועל. בחלופה זו נבחנה הן האפשרות שהעירייה בונה ומתפעלת את הדירות בעצמה וכן שהעירייה מוציאה למכרז חיצוני בנייה ותפעול דירות כאלה (כפי שהמדינה מנסה לעשות). חלופה זו נראית מהירה מאוד ליישום, אך היכולת שלה לייצר מספר דירות שאינו זעום מוטלת בספק.

4. הסדרת היחסים בין שוכר למשכיר – כפי שכבר נאמר, מידת הרגולציה בשוק השכירות בישראל נמוכה מאוד, אך פיקוח שכולל רק הקפאה מלאכותית על מכירי השכירות אינו מוביל בהכרח לשיפור במצב. כפי שמצויין בדוח שוק השכירות הקיים בישראל מבוסס למעשה על דירות שאנשים קונים להשקעה והרווח מהשכירות הוא נמוך יחסית. התנהלות השוק הזאת בחוקים הקיימים מובילה לכך שהשוכרים חשופים לפינויים די שרירותיים בעוד שהמשכירים חשופים לסכנות של דייר סורר, אשר באופן ממוצע לוקח יותר ממאה ימים לפנות. מהסיבות האלו גם לא קיימות קרנות נדלן שמשקיעות בדיור להשכרה בניגוד למקובל בעולם. מבחינת הבדיקה שלנו, הסדרת היחסים בין השוכר למשכיר באופן שיאפשר מצד אחד ביטחון לשוכרים מפני פינוי שרירותי ומצד שני יאפשר לפנות בקלות דיירים סוררים, יאפשר לשוק השכירות להתרחב וייתן אפשרות לגורמים מוסדיים לפעול ולהגדיל באופן משמעותי את ההיצע בתחום.

הקריטריונים השונים מפורטים בעמ' 26-29 בדוח ומתמקדים ביכולת לייצר שוק, בזמינות ליישום, במענה לאוכלוסיות מגוונות ובנגישות תחבורתית רציונלית. הטבלה המסכמת של מסמך זה שבו מופיעים הקריטריונים והמידה שבה כל חלופה עונה עליהם לפניכם (אדום – החלופה אינה עומדת בקריטריון; צהבות – החלופה עומדת בקריטריון באופן חלקי; ירוק – החלופה עומדת בקריטריון באופן מלא; אפור – לא רלוונטי):

HagarComparison

לסיכום, אצטט ישירות מהדוח את עיקרי המסקנות עם הדגשות שלי:

1. אין חלופה המצליחה לבדה לעמוד בכל המטרות ולכן על מנת לפתח שוק של שכירות ארוכת טווח בראייה כוללת ראוי לשלב בין כלי מדיניות מגוונים המשלימים זה את זה.
2. כלי המדיניות הקיימים היום ברמה הלאומית נושאים בחובם עלות כלכלית גבוהה מאוד ובשלב זה, הם אינם מכוונים למנעד רחב של אוכלוסיות ובפרט לא לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה. מומלץ, אם כן, לשכלל את החלופות הלאומיות הקיימות, ובכלל זה מנגנוני מימון ישיר ועקיף, כך שהתועלת החברתית תהיה גדולה יותר נוכח העלות הציבורית הכרוכה בהן.
3. למדיניות שנועדה להסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר יש יתרון יחסי מבחינת היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת־טווח בהיקף רחב וזמין. ראוי לשקול חלופה זו ליישום מהיר הן עקב יכולתה לשפר את שוק השכירות בכללותו והן ככלי שעשוי לתמוך ואף להשלים חלופות אחרות.
4. לכלי המדיניות המופעלים ברמה המקומית יש יתרון ביצירת השפעות חיצוניות חיוביות וכוחן יפה כחלק מתהליכי פיתוח עירוניים. כמו כן, יש בחלופות אלו הזדמנות לתת מענה לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית (ואף נמוכה). לרשויות מקומיות, אם כן, מומלץ לעשות שימוש בכלים אלו, גם אם מבחינת השוק בכללותו כלים אלו מוגבלים ביכולתם לייצר שינוי בהיקף נרחב.

לקריאה נוספת בנושא כתבה בגלובס על פרסום הדוח.

והמסמך כולו ניתן לקריאה כאן.

פורסם בקטגוריה ביקורת, דיור | עם התגים , | 10 תגובות

מקבץ לינקים למוצ"ש

בסופו של חודש שאחריו שום דבר לא יחזור להיות כפי שהיה, קבלו מקבץ לינקים:

1. סדנת מחקר בינלאומית בנושא פערים חברתיים בסביבות מקדמות בריאות תתקיים ב-9-11 ביוני באוניברסיטת חיפה. כל הפרטים כאן. מאחורי השם המפוצץ מתחבאת סדנה מצויינת עם כמה מגדולי החוקרים בתחומי התכנון העירוני והקשר שלו לפעילות פיזית. מומלץ מאוד להרשם.

2. ועוד לפני כן, חצי יום עיון על הליכה וגילנות באוניברסיטת חיפה ב-8 ביוני.

3. אתנחתא עם וידאו ממקסיקו סיטי (יש כתוביות באנגלית) – פחות חנייה, יותר עיר:

4. כתבה טובה שבוחנת כמה כשלים בסטייפלטון שבקולורדו (שכונה ניו-אורבניסטית גדולה שנבנתה על שדה תעופה נטוש בדנבר). הניו-אורבניזם האמריקאי התעלם לאורך זמן רב מענייני תחבורה ודרוש תיקון בתחום.

5. ספר בעירכתה של תגית כלימור בשם "קיימות בראייה כוללת" תוך דגש על אדריכלות ותכנון יצא לאור. אפשר לראות אותו כאן בגירסה אינטרנטית וכאן בגרסה פיזית.

6. אסתר זנדברג דנה בתכנון הישראלי שאיבד קשר למציאות ובתכלית קיומה של עמותת האדריכלים.

7. ולסיום – אוצר שנשלף מהארכיון שמסביר רבות על הכשל המוחלט של התכנון הישראלי, עיירות הפיתוח וכיו"ב:

פורסם בקטגוריה לינקים | השארת תגובה

יש דוקטורט!

גבירותיי ורבותיי, קהל נכבד. אני גאה ונרגש לבשר לכם שעבדכם הנאמן קיבל אישור פורמלי מאוניברסיטת תל אביב וזכאי מעתה ואילך להיקרא ד"ר לרמן. לפיכך, אשאף להקדיש מספר פוסטים (ככל שיעלה בידי לכתוב בזמן הקרוב) לדיון בממצאים העיקריים של עבודת הדוקטורט, אשר נכתבה בהנחייתו של פרופ' יצחק אומר מהמחלקה לגאוגרפיה וסביבת האדם, ונושאת את הכותרת:

"הסביבה העירונית הבנוייה והתפלגות מרחבית של הולכי רגל: המקרה של תל אביב"

ועד שאקבל מספיק שעות שינה כדי לכתוב טקסטים קוהרנטיים ומעמיקים, אני מתכבד לפרסם כאן את עבודת הדוקטורט במלואה. מדובר במסמך קצרצר (160 עמודים ברוטו, כולל מפות, טבלאות ושאר ירקות) שמסכם עבודה מאומצת של כחמש שנים בשטח ומול המחשב שבה יצרתי מספר בסיסי נתונים של העיר תל אביב, אשר נותחו באופן יסודי. למי שאין זמן – ניתן להסתפק בקריאת התקציר (עמ' 7-11) כדי להבין את מהות עבודת המחקר.

העבודה כולה ניתנת להורדה מכאן או בצפייה כאן בפוסט:

פורסם בקטגוריה אורבניזם, דוקטורט, הולכי רגל, תחבורה, תל-אביב | 9 תגובות

דיון על מדיניות השכרה בישראל ביום שני הקרוב

כידוע לכם, ישראל היא המדינה עם הכי מעט פיקוח בנושא שכירות דירות, גם בהשוואה למדינות קפיטליסטיות לכאורה כמו שוויץ וארה"ב וגם בהשוואה למדינות סוציאליסטיות לכאורה כמו שוודיה ואוסטריה. אחת ההשלכות של המצב בו שוק השכירות למעשה לא מטופל לחלוטין היא כשלי שוק רבים שדוחפים אנשים לכיוון של רכישת דירות, מקשים על ניידות וגם פוגעים במשכירי הדירות ובשוכריהן.

ישנם לא מעט דיבורים על הפעלת רגולציות כאלה או אחרות בשוק השכירות הישראלי, וגם ניסיונות מועטים וכושלים לייצר דיור לשכירות. במקום בו מקבלי ההחלטות נמצאים בלימבו אינסופי ולפני שהם אף יחריפו את המצב האקדמיה מנסה להרים את הדגל. מכון הגר לדיור הוגן מיסודה של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול, החליטו להרים את הכפפה. שיתוף הפעולה הביא להפקת מסמך הבוחן את המדיניות הציבורית בתחום הדיור להשכרה בישראל. מסמך זה ונושאים נוספים ידונו בערב עיון שיתקיים ביום שני, 18 במאי, בשעה 15:30-19:00 באולם כס המשפט בפקולטה למשפטים.

המסמך שהוזכר נכתב על ידי צוות רב-תחומי שכלל אנשים מתחומי הכלכלה, המשפט, הנדל"ן והתכנון העירוני והשתתפו בכתיבתו: גל ישורון, יוני צ'רניאבסקי, יניב קורדובה, עמית חקין, פאבל ז'לנוב ועבדכם הנאמן. ההשתתפות בארוע אינה עולה כסף, אך נדרש להירשם אליו כאן. כמו כן, עמוד הארוע בפייסבוק הוא כאן וההזמנה לפניכם:

הזמנה לדיון על דיור להשכרה

פורסם בקטגוריה דיור, המלצה | 5 תגובות

אבהות

לפני כשבוע וחצי מורין הביאה לעולם את ביתנו הבכורה, תמרה. אנחנו מנסים להתרגל לשינויים המסיביים בחיינו ונראה שלאט לאט אנו עולים על מסלול חדש. מאז שנולדה תמרה הסתבר לנו שניתן להיות ערים מסביב לשעון ועדיין לא להספיק כלום. בנוסף, כל הקלישאות בנוגע לילדים התבררו כנכונות וגילינו שאנו חיים בקרב אלפי אנשים שרק רוצים להעניק מנסיונם בגידול ילדים עם אינספור עצות שלרוב סותרות אחת את השנייה.

בקיצור, שיהיה לנו בהצלחה.

2015-05-06 13.27.31

פורסם בקטגוריה כללי | 3 תגובות

כמה הליכות טובות במקום הזה

בסוף השבוע הקרוב יתקיים ברחבי העולם פסטיבל הליכות ג'יין (Jane's Walk) הקרוי על שמה של האורבניסטית הדגולה ג'יין ג'ייקובס (עוד עליה אתם יכולים למצוא כאן וגם כאן). ככל שעוברות השנים גדלה נוכחותו של הפסטיבל הזה גם במרחב הישראלי בזכותו של ניסן אלמוג המארגן הישראלי. במסגרת הארוע מתקיימות עשרות הליכות מודרכות (בחינם!) בשלל מקומות שביומיום נמצאים בדרך כלל מחוץ למפת הסיורים התיירותיים. מעבר לסיורים האורבניים עצמם אוסף המדריכים שהתקבצו לתרום מזמנם לטובת העניין מרשים ביותר. השנה יתקיימו סיורים בתל אביב, ירושלים חיפה ובאר-שבע וברשויות נוספות כמו כפר-סבא ואשדוד. את רוב הסיורים ניתן למצוא באתר הפסטיבל או בדף הזה בפייסבוק. ובהזדמנות זאת אני אחלוק אתכם את ההמלצות שלי לפסטיבל ואני מקווה שאוכל להגיע לפחות לסיור אחד:

1. אלישבע זלצר ויהונתן משעל יעבירו סיור משותף בשכונת קרית שלום בתל אביב. למי שמעוניין לראות את אחת הפינות הפחות מוכרות בעיר שמייצגת תקופה מסויימת בתכנון של ישראל, הסיור מאוד מומלץ.

2. יניב רונן יעביר סיור אורבניסטי מקיף בגבעתיים, שבה הוא גר ומנהל את היחידה העירונית הסביבתית.

3. בירושלים מומלץ עד מאוד ללכת לסיור של ערן צדקיהו ושלום בוגוסלבסקי שעובר דרך כל התפרים והקרעים של אחד המקומות המורכבים בעולם.

4. חיפה משופעת ברשימת הליכות ענפה שכוללת סיור של גליה ויזר בשכונת שער העלייה, וסיור של עומרי צנגוט בבת גלים.

5. בבאר-שבע יתקיים סיור "בין המזרקות למזרקים" בהדרכת המחלקה לגיאוגרפיה ופיתוח סביבתי באוניברסיטת בן גוריון.

6. ובכפר-סבא שירה אורן וחברים יעבירו סיור מודרך במרכז העירוני היוצא דופן באיכותו.

פורסם בקטגוריה המלצה | השארת תגובה

מקבץ לינקים לאמצ"ש

ניקוי לינקים שאחרי הפסח:

1. מאמר של עבדכם שהתפרסם השבוע בגלובס בנוגע לתחבורה ציבורית (גם בשבת) והקשר שלה לתכנון עירוני לבני אדם.

2. כמעט פספסתי – סופסוף מסה קריטית של אופניים בחיפה – היום ב-16:00.

3. רשמו לפניכם – ב-11 במאי עמותת מרחב תקיים את כנס העשור שלה בלוד. כל הפרטים כאן.

4. מוטי פנחסי מגייס כסף לתערוכה וספר של תמונות פנורמיות אנלוגיות.

5. מיקל קולוויל כותב על לונדון – הילדה שנשארה קצת מאחורה.

6. טד ראל בפוסט מעולה על הדרך שבה כתשו את לבה של העיירה בה הוא גדל – דייטון, אוהיו.

7. כתבה טובה (ונדירה) של מתן חודורוב על הדרך שבה נוקטת מדינת ישראל על-מנת להתיש את האוכלוסייה היהודית (והלא-יהודית) בדרום בשם "הציונות".

8. ולקינוח – כתבת וידאו ששודרה בפריימטיים הקנדי על תכנון עירוני, בריאות, תחבורה ומרחב ציבורי. בכתבה מודגשות הדרכים להשיג התקדמויות עירוניות – מהר ובזול. תתרווחו:

פורסם בקטגוריה לינקים | תגובה אחת

לתמיכתכם אודה

במסגרת האיזון הפיננסי אליו אני שואף הולכות ומתרבות כמות החלטורות שבהן אני עוסק. כדי להקל את הלחץ פתחתי גם עמוד מסודר לתמיכה בבלוג. אם אתם נהנים לקרוא את הבלוג הזה ונראה לכם שיש כאן תוכן ששווה משהו אודה לכם על תמיכתם הכספית.

paypal-donate-button1

פורסם בקטגוריה כללי | השארת תגובה

הרצאה בשבוע הבא באוניברסיטת בר אילן

בשבוע הבא אני אתארח בסמינר המחלקתי של המחלקה לגיאוגרפיה וסביבה באוניברסיטת בר אילן. אני אדבר על הדוקטורט שלי ועוד מחקרים שקשורים להולכי רגל, תחבורה ומורפולוגיה עירונית ככל שהזמן יאפשר.

ההרצאה תתקיים ביום ראשון, 12 באפריל, בשעה 14:00, בבניין 213, חדר 320. כפי שמקובל בסמינרים מחלקתיים באקדמיה, הכניסה חופשית גם לציבור הרחב.

פורסם בקטגוריה כללי | השארת תגובה