תנועת הולכי רגל בערים ישראליות – עכשיו המאמר

בזמנו, כתבתי כאן על המחקר שערכנו עבור הרשות הלאומית לבטיחות בדרכים בנוגע לתנועת הולכי רגל בערים ישראליות. אני שמח לבשר שמאמר אקדמי ראשון מהמחקר ההוא התפרסם בג'ורנל המכובד הנושא את השם: International Journal of Geographic Information Science. המאמר נכתב ע"י פרופ' יצחק אומר מאוניברסיטת תל אביב, ד"ר יודן רופא מאוניברסיטת בן-גוריון ועבדכם ונושא את השם:

“The impact of planning on pedestrian movement: contrasting pedestrian movement models in pre-modern and modern neighborhoods in Israel”

במאמר עצמו אנחנו מתמקדים בחלק של המחקר שעוסק בהשוואת תנועת הולכי הרגל בין אזורים פרה-מודרניים לאזורים מודרניים בישראל. הגישה המודרניסטית לתכנון ערים מושתתת על הפרדת שימושים והיררכיית דרכים קשיחה, לעמות הגישה הפרה-מודרנית שבה יש יותר עירוב שימושים והיררכיית דרכים רכה יותר. בגדול, כל מה שתוכנן לאחר הקמת מדינת ישראל הוא מודרני, ולעומת זאת, כמעט כל מה שתוכנן קודם לכן הוא פרה-מודרני.

המחקר התבסס על 14 שכונות בארבע ערים ישראליות :באר שבע, אשדוד, בת ים וכפר סבא. באר שבע ואשדוד נוטות להיות מודרניסטיות יותר, לעומת בת ים וכפר סבא שמכילות חלקים פרה-מודרניים רבים. בכל שכונה נערכו ספירות הולכי רגל ומופו שימושי קרקע והתבצע ניתוח מרחבי של רשת הדרכים המבוסס על תחביר המרחב (space syntax). בתמונה הבאה יש את המפות של 14 השכונות, כאשר אלו שמסומנות עם גבול מקווקו הן שכונות פרה-מודרניות ואלו שמופיעות עם גבול רציף הן שכונות מודרניות:

14 שכונות המחקר – גבול מקווקו מציין שכונה פרה-מודרניות וגבול רציף שכונה מודרנית

NeighPicAll

נמצא כי נפח תנועת הולכי הרגל בשכונות הפרה-מודרניות גבוה במידה משמעותית לעומת השכונות המודרניות (פי שניים בממוצע) ובנוסף נמצא כי בבת ים (הצפופה מבין ארבע הערים) יש תנועת הולכי רגל בשיעור גבוה משמעותית מאשר בערים האחרות. הגרף שמוצג להלן מראה את שיעור התנועה הממוצע בשכונות השונות והממוצע שנמדד בכל עיר. באדום מופיעות השכונות הפרה-מודרניות, בכחול השכונות המודרניות ובירוק הממוצע עבור כל עיר:

ממוצע התנועה בכל שכונה – באדום פרה-מודרני, כחול מודרני וירוק עבור ממוצע עירוני

NeighAvg

בנוסף, לממצאים הקשורים לנפח התנועה ביצענו ניתוח סטטיסטי על-מנת לבנות מודלים לחיזוי תנועת הולכי הרגל. מתוך הניתוחים האלה עולה כי תנועת הולכי הרגל בשכונות פרה-מודרניות ניתנת לחיזוי ברמה גבוהה בהרבה מאשר בשכונות המודרניות. לטובת העניין, יצרנו מודל ג'נרי עבור כל אחת מסוגי השכונות ובחנו את מדית הדיוק שלו על בסיס ארבע שכונות מחקר נוספות – 2 בכפר-סבא ו-2 בהוד השרון (אחת מכל סוג בכל עיר). למודל זה הייתה הצלחה בחיזוי התנועה בשכונות הפרה-מודרניות.

נוסף על הדיון בממצאים אלה, המאמר מרחיב על השימוש בתחביר המרחב ובמאפיינים המרחביים השונים שניתן ליצור באמצעות שיטה זו. לסיכום:

Our study shows that traditional pre-modern urban neighborhoods, with a well-connected street structure, are likely to have not only more walking within them but also a more predictable spatial distribution of pedestrian volume than modern neighborhoods, that are characterized by hierarchical tree-like street layout associated with the idea of the neighborhood unit. We have identified that the correlation of pedestrian volume with the street network’s configuration attributes are significantly higher in pre-modern urban neighborhoods than in the modern neighborhoods. Furthermore, our study revealed that the distribution of pedestrian volume in these neighborhood types interacts differentially with the street network. In modern street layouts, the different types of configuration attributes (topological, angular, and metric) tend to be much more varied in their correlation with pedestrian volume across scale.

את המאמר כולו ניתן לקרוא כאן. למי שאין גישה למאמר ובכל זאת מעוניין לקרוא אותו, ניתן ליצור איתי קשר כאן. הפוסט הופיע בגרסה דומה באנגלית כאן.

פורסם בקטגוריה אורבניזם, אקדמיה, הולכי רגל, תחבורה | כתיבת תגובה

הרכבת הקלה: אפוקליפסה לא תהיה, אבל כבר הספיקו לעשות מלא טעויות

פרוייקט הרכבת הקלה של גוש דן נכנס לשלב הממשי של החפירות ומנהלי הפרוייקט טוענים שבעוד שש שנים בלבד כבר יעבוד הקו הראשון, למרות שהוא דורש חפירה של מעל 11 ק"מ בשטח עירוני בנוי. בשבוע האחרון התקשורת המסחרית לא הפסיקה לחפור בנושא, כאשר רוב העיתונאים עשו לעצמם עבודה קלה והתמקדו באזהרות מאפוקליפסה תחבורתית שתגעש על גוש דן, כאשר חלק קטנטן בתוך תל אביב ייחפר. ב-ynet מאיימים בפקקים עד אשדוד ונתניה. במעריב מבשרים על שש שנים של פקק (כלומר, תינוק שיוולד בראשית הפקק, יגיע לבית הספר בסופו). אך בעוד העיתונאים עסוקים בלדווח על יום הדין הקרב ובא, כרגיל בארועים מסוג זה, אנשים מזדרזים לשנות הרגלים, והפקקים שכולם חוששים מהם לא הגיעו וגם לא יגיעו.

כמו שאומר דוד מהלאל היום לכלכליסט – שום אפוקליפסה תחבורתית לא תתרחש, ופקקי ענק לא יבואו. בני האדם הם חיות סתגלניות ביותר ולא סתם הם הצליחו להשתלט על כדור הארץ ולחיות בכל סוגי מזג האוויר שלו. אנשים מתאימים את עצמם למערכת התחבורתית ולהזדמנויות שהיא מספקת להם בכל יום ויום מחדש. האיומים על פקקים גורמים לכך שאנשים שלא צריכים להתקרב לאזור החפירות, לא מגיעים לשם מראש ומשום כך אותם פקקים איומים לעולם לא מתרחשים, למרות הכותרות. מקסימום מה שיקרה (וכבר התחיל) זו קריסה רצינית של עסקים התלויים בתנועת הולכי רגל ורכב בקרבת החפירות ושינויים במחירי השכירות של המשרדים באזורים שונים בהתאם לירידה בנגישות. זה לא שלא יהיו עוד בלגנים – ברדק צפוי בתחילת ספטמבר עם חזרת מערכת הלימודים לתפקוד, אבל פחות או יותר עד שייגמרו החגים (אמצע אוקטובר) העסק יתייצב מחדש, ויתברר שבסך הכל לא צריך כל-כך הרבה כבישים ממילא.

מספר גורמים דיברו איתי בשבוע האחרון על הרכבת הקלה (גם כאן אצל עוז רוזנברג במעריב), והתברר לי שישנן מספר סוגיות שהתקשורת המסחרית בכלל לא עסקה בהן, ואני חושש שגם מתכנני הפרוייקט הזה לא לגמרי התייחסו אליהן. לכן, בפוסט זה נרחיב על התקלות הצפויות בפרוייקט ועל טעויות התכנון שכבר נעשו.

ראשית, חשוב להבין ששורש הבעייה טמון בטכנולוגיית החפירה שאמורה להקטין למינימום את ההשפעות מעל הקרקע. כדי לעשות זאת משתמשים בבמכונות מיוחדות שנבנות באופן ספציפי לפרוייקט (ובסופו של דבר נשארות למטה) ונקראות Tunnel Boring Machine או בקיצור TBM. מכונה כזו מבצעת את החפירה עצמה ובו זמנית בונה את המנהרה שבה תעבור הרכבת, תוך שמירה על הלחץ ומניעת קריסה על האדמה. כשהכל הולך חלק, זה מצויין – החפרפרת (או כפי שמציעים בגלובס – החולדאית) חופרת בלי להפריע ומקבלים בסוף מנהרה בנוייה וחזקה. הבעייה היא שככל שהחפירה ארוכה יותר ומשלבת אלמנטים של קרקע רכה (מישהו אמר "עיר מן החולות"?) ומים יש יותר סיכוי לתקלות שעלולות לעלות בזמן וכסף רבים. שתי התקלות הנפוצות שכמעט בטוח יקרו בפרוייקט הארוך הזה הן:

1. תזוזת בניינים סמוכים לציר הרכבת הקלה והפיכתם למבנים מסוכנים. כן, זה נשמע קצת מפחיד וזה אכן כך. בגלל שינויים בלחץ הקרקע שהחפירה תחולל, ייתכנו תזוזות קרקע בלתי-צפויות שעשויות לגרום למבנים על פני הקרקע להתערער ואף לקרוס לחלוטין בסופו של דבר. דברים כאלה קרו בשנים האחרונות בקלן שבגרמניה (שלושה מבנים קרסו והיו גם הרוגים), באמסטרדם שבהולנד ובברצלונה בספרד. צריך לקחת בחשבון שגם כאן יתרחשו ארועים כאלה ובניינים עייפים ברמת-גן עשויים למצוא את עצמם מתנדנדים על סף קריסה. זה משהו שאני מניח שידוע למתכננים של הפרוייקט, אבל לא ברור כלל אם הוסדר הנושא הביטוחי והפיצויים שיצטרכו לשלם במקרה כזה של קריסה. כמובן, שחוסר הסדרה יעלה בזמן רב ובתקיעה של הפרוייקט במידה ומבנים ייפגעו כתוצאה מהחפרפרת.

2. היתקעות של המכונה החופרת באמצע העבודה. מעבר לעובדה שהחולדאית עשוייה להזיז מבנים באופן לא מכוון, היא גם יכולה יום אחד להפסיק לעבוד. ישנן מגוון נסיבות בהן ארוע כזה יכול לקרות – פגיעה בראש החופר וכיו"ב. הבעייה היא שזו לא מכונה שפשוט אפשר להוציא ולשים במקומה אחרת. אחד המקרים המפורסמים של מכונה תקועה קרה לאחרונה בסיאטל, שבה מבצעים פרוייקט חפירה של כביש סמוך לאוקיינוס (הפרוייקט הזה אידיוטי אפילו בקנה מידה ישראלי). מכונת החפירה פשוט נתקעה יום אחד והיה צריך לצלול אליה מלמעלה (מזל שלא נתקעה מתחת לבניין) ולשחרר אותה. זה עלה כבר בעיכוב של כמה חודשים והון כספי לא קטן שמשלמי המסים שם ספגו, והם עדיין לא חזרו לחפור. גם כאן לא ברורה מה מידת המוכנות של הצוותים בגוש דן למצב בו מכונה נתקעת וכיצד מצמצמים למינימום את הנזק שתקלה כזאת תייצר.

עד כאן שתי הסיבות הטכניות שבגינן הפרוייקט צפוי להתארך ולהתייקר, ועכשיו לשתי סוגיות תכנוניות מהותיות שלא מופיעות בכלל על הצג כשעוסקים בפרוייקט הזה:

1. כמקובל בפרוייקטים בישראל – אין חיבור בין השקעה בתשתיות תחבורה לתכנון של בינוי ושימושי קרקע. הפרוייקט של הרכבת הקלה בגוש דן על שלל קוויה הוא ארוך ויקר. במידה והוא באמת יתממש הוא יהפוך מקומות מסויימים בגוש דן לנגישים מאוד ובהם ניתן (ואף רצוי) יהיה לבנות באינטנסיביות גבוהה מאוד מסחר, מגורים ומשרדים. מעבר להפיכה של חלקים קטנים במרכז תל אביב לעוד יותר מרכזיים ממה שהם, אוסף התחנות הפרבריות יאפשרו לאזורים בקרבתן שנחשבים היום מרוחקים יחסית, להפוך לקרובים מאוד לאותם מרכזים חזקים. עד כה לא נעשה שום ניסיון בגופי התכנון השונים להתייחס למרכזיות המשופרת של האזורים בקרבת התחנות ולנצל זאת לבינוי שבאמצעותו יהיה אפשר גם לממן בקלות רבה יותר את כל הפרוייקט הזה, למרות שההתנהלות הזאת מקובלת בפרוייקטים אחרים בעולם. מבחינה זו מדובר בהחמצה קולוסאלית, שמעידה על חולשתה הבלתי-נתפסת של מערכת התכנון הישראלית.

2. תחנות הרכבת הקלה מתוכננות ללא מסחר בתוכן. כן, מה שקראתם. כמו שאתם יודעים חלק מתחנות הרכבת הקלה הן למעשה מבנים רב-מפלסיים ארוכים שבהם צפויים לעבור ביום עשרות ואף מאות אלפי בני אדם ביום. למרות שבכל תחנת רכבת תת-קרקעית גדולה נורמלית ישנם הרבה שטחי מסחר שגם עוזרים לתחזוקת הרכבת וגם מאפשרים לאנשים לבצע סידורים על הדרך (ולקחת כוס קפה), בהדמיות של תחנות הרכבת התת-קרקעיות ובתכנון כרגע, אין מסחר כלל. אני לא יודע אם זה קשור לחלמאות סתם או חוסר הבנה מוחלט של התנהגות בני אדם, אבל בהמשך הדרך יוסיפו מן הסתם מסחר בתחנות הרכבת. קיים סיכוי שזה ייראה פרטצ'י כמו המסחר בדוכנים שרץ תקופה מסויימת בסבידור. בהקשר הזה אפשר גם להוסיף שלא ברור מודל התחזוקה של הרכבת הקלה. אם ימשיכו להתייחס לתחבורה ציבורית בישראל כסרח עודף למוכי גורל, הרכבת האומללה הזאת ממילא לא תאריך ימים, ותשמש רק לכמה גזירות סרטים אי שם בחצי השני של המאה.

לסיכום, חפירות הרכבת הקלה ישפיעו בצורה מצומצת מזו המתוארת בכלי התקשורת. לצערנו, גם בסיומו של הפרוייקט כולו השפעתו צפוייה להיות זניחה.

 הערה מנהלתית: שוב תודה לכל מי שתומך בבלוג. הסיוע שלכם מאפשר לי לכתוב.

אופטימיים

2015-02-16 23.36.00

פורסם בקטגוריה אורבניזם, ביקורת, תחבורה, תל-אביב | עם התגים | 11 תגובות

סדרי עדיפויות

בעקבות הפוסט הקודם היו מספר תגובות כאן ובמקומות אחרים של אנשים שעודדו לכתוב יותר. אז קודם כל, תודה על העידוד. איכשהו הגעתי למצב שבו מרבית המשימות המקצועיות שלי קשורות לכתיבה. מספר הנושאים שפתוחים אצלי לכתיבה כאן בבלוג גדול בהרבה מכמות הזמן שיש לי, אך מה שבעיקר מפחית את כמות הפרסומים כאן הם סדרי העדיפויות שלי בכל הנוגע לכתיבה ופרסום. על-מנת לעשות סדר בנושא – אלה סדרי העדיפויות המשוערים שלפיהם אני עובד בשלב זה:

1. פרסומים אקדמיים בכתבי עת באנגלית. לב התרומה המדעית של אקדמאים הם הפרסומים הארוכים באנגלית שבודדים קוראים ולא ברורה בכלל מה מידת השפעתם על האקדמיה ועל המציאות. פרסומים אלה עוברים שיפוט עמיתים וסבבי תיקונים כאלה ואחרים עד שהם מגיעים לפרסום. בפועל, אלו הפרסומים היחידים שעל פיהם נקבעת תרומתו של אקדמאי למדע והסיכוי שלו לקבל משרה ולהתקדם בסולם האקדמי. טקסטים אלה גובים זמן רב ומאמץ ניכר.

2. כתיבת הצעות מחקר והתמודדות על משרות אקדמיות. מעבר להעשרת הרזומה אני עסוק בימים אלה במציאת מימון ודרך להשתלב בעולם האקדמי. לכן, את הזמן שנשאר אחרי המאבק בג'ורנלים, אני מקדיש לכתיבת הצעות מחקר מגוונות והתמודדות על משרות של אקדמאים מתחילים (פוסט-דוק למיניהם). בינתיים, העתיד לא ברור, אבל אני ממשיך ללחוץ בכל הכח.

3. כתיבה והתעסקות עם העיתונות הממוסדת (המסחרית והלא-מסחרית) בישראל. לא ברור לי אם זה בגלל שקיבלתי תואר או דוקטור או הבשלה של תהליכים אחרים, אבל לאחרונה אני בא במגע רב במיוחד עם שלל גורמים תקשורת בישראל, חלקם מסחריים והמוניים יותר, חלקם מקצועיים ומצומצמים יותר. כל ההתעסקות הזאת מאפשרת לי לבטא עמדות בתפוצה רחבה יחסית, אך דורשת לא מעט זמן.

4. כתיבה בבלוג העברי שלי. רק אחרי שסיימתי להתעסק עם המאמרים הארוכים באנגלית, הגשתי עוד הצעת מחקר וסגרתי מאמר דעה מקוצרר, אני מגיע לבלוג כאן, ולכן זה קורה מעט ובאופן ספורדי. אני מקווה שאוגוסט יהיה חודש שקט יחסית שבו אוכל לכתוב כאן יותר, אבל אני לא משלה את עצמי. גם יולי נראה בזמנו כחודש רגוע, ואני מסיים אותו על הגחון.

5. כתיבה בבלוג האנגלי שלי. עוד מתחת לבלוג העברי בכמות הזמן ותשומת הלב יושב הבלוג האנגלי שלי. בניגוד לבלוגוספירה העברית הדלילה, הבלוגוספירה הבינלאומית (שיש לה רק שפה אחת) חיה ובועטת בתחום התכנון העירוני ואחרי הכל הסוגיות התכנוניות אינן מוגבלות לישראל, אלא אוניברסליות במידה רבה. בסוף בסוף, אני מגיע גם לכתוב פוסטים ארוכים באנגלית.

לסיכום, עוד רבה הדרך והלימבו הנוכחי שבו אני נמצא מקשה על כתיבה מסודרת כאן. בשאיפה, עד סוף הקיץ ישרור איזון חדש.

פורסם בקטגוריה כללי | 6 תגובות

מקבץ לינקים לשבת

מקבץ מובחר לפניכם:

1. שאפו גדול ל-ynet על כתבה שטוחנת את זירת האלימות הנפוצה בארץ: המדרכה.

2. ובמסגרת הזו ynet גם לקחו את עבדכם לראיון נוקב באולפן.

3. ועוד בהקשר הזה – בתי המשפט יאלצו יותר ויותר להתעסק באנרכיית המדרכות.

4. כתבה טובה בגלובס על כישלון מתחמי הסאחים החדשים בתל אביב. השנים חולפות, ועיריית תל אביב יפו של ימינו מייצרת טעויות בטעם של פעם המזכירות את כיכר אתרים וכיכר השעות היפות (כפי שמציין הלל שוקן בכתבה).

5. גלית לוב מרחיבה על הדמיון של פייסבוק לכפר במקום לעיר.

6. פריז לקראת שינוי היסטורי ויצירת גוף ממשלתי מטרופוליני שיהיה מעין איחוד של 128 רשויות מוניציפאליות (ויהיו בו פי שלושה אנשים ממה שיש היום ברשות המקומית של פריז). בדרך יצטרכו להתגבר על מורשת טרגית מהעבר.

7. המתכננים בלונדון גרועים כמו בתל אביב אם לא יותר – חרפה.

8. בעוד שהרשויות בונקובר והסיאטל מקבלות החלטות מהר לשים הרבה כסף על כבישים מהירים ועל תכנון מוטה-רכב, הן מעדיפות להפיל תוכניות ארוכות טווח של תחבורה ציבורית באמצעות משאלי עם. פול גז ברוורס.

9. ולסיום – על תכנון עירוני שמייצר ערך לאורך זמן ועל כזה שלא:

פורסם בקטגוריה לינקים | כתיבת תגובה

ראשי ערים לא יצירתיים מעוניינים באמנים לטובת קשר לא מחייב

אם לשפוט לפי מה שקורה בזירה המוניציפאלית, יש כבר כמה ראשי ערים בישראל שאכלו מהעוגה של ריצ'רד פלורידה ומתיאוריות המעמד היצירתי (עלאק) שלו. במקום להתעסק בפעולות קטנות שלוקחות זמן ומתמקדות בשיקום ושיפור עירוני, ניתן לקנות אמן או שניים (והמילה אמן כאן היא במובנה הרחב ביותר וכוללת חנוונים ומתכנתים), לתת להם חלל במקום שאף אחד לא רוצה להיות בו, ושהם "ירימו" את המקום שבו הם נחתו אל על למחוזות התקשורת, ההתרחשות וגם בתקווה לעבר הכסף הגדול. התיאוריה של פלורידה (שלא ניכנס אליה כאן בצורה עמוקה) גורסת שצריך להביא אנשים "יצירתיים" כדי להפוך לעיר מצליחה (וגם על זה אפשר להתווכח). התפיסה הזו למעשה הופכת את הדרך שבה העיר מתפקדת על הראש – בעיר שמאפשרת מגוון ובה ניתן לפעול בכל מיני דרכים יהיו גם פעולות "יצירתיות". המפתח מצוי במתן אפשרות לפעול, וזה דורש בעיקר סביבה עירונית (פיזית וכלכלית) שמאפשרת מגוון פעולות ולא באנשים שמוגדרים יצירתיים. פלורידה, או לפחות האנשים שפועלים לאורו, מניחים שמקום מוזנח ומנותק יהפוך למרכז שוקק רק בגלל שיביאו מישהו שהצליח במקום אחר (והמקום האחר מן הסתם מאפשר הצלחות).

מספר מאמרים מהעת האחרונה חושפים עד כמה חזיונות העיוועים האלה חדרו עמוק לממסדים העירוניים בישראל וכמה כסף ובזבוז זמן הם עוד יגררו. נתחיל בכתבה ארוכה של אייל דץ שהתפרסמה בטיימאאוט ובה הוא סוקר רשימה ארוכה של פעולות עירוניות מהסוג הזה בארץ ובה מרואיין גם עבדכם. הפסקה הזו מתחילה לעשות סדר במהומה (הדגשה שלי):

…גם בישראל התקבלה התיאוריה מלאת החורים של פלורידה על המעמד היצירתי בהתלהבות. מלבד ירושלים (ששכרה את שירותי הייעוץ של פלורידה במאות אלפי שקלים), עומדת התיאוריה גם בלב אסטרטגיית עיר עולם של עיריית תל אביב־יפו. גם בחיפה מושקעים בשנים האחרונות משאבים ביישום המלצותיו. דפני ליף אף חשפה כי ניהלה משא ומתן קדחתני עם ראש עיריית חיפה, יונה יהב, על העברת 50 “אנשי עשייה" מתל אביב לחיפה. לדבריה הבטיח יהב להעניק נכסים למגורים ללא תמורה ולהקים מרכזי תרבות, אולם הפרויקט לא התרומם.

אני חייב להודות לדץ ולעורכו שהשאירו את התגובה שלי בכתבה די זהה להתנסחות המקורית שלי ואני שמח להביא אותה כאן:

ד"ר יואב לרמן, מומחה לתכנון אורבני, טוען ש"כל המאמצים האלו הם מגה בולשיט אחד גדול". לדבריו, "זה לא תהליך מלאכותי שאתה נותן כמה חנויות לאמנים בחינם, כמו שעשו בחיפה ובנתניה. זה דורש מיקום 'נכון', קרוב מספיק למרכז חי או בעל פוטנציאל (מרכז אורבני עם אנשים, רחובות מסחריים וכו') שמאפשר גם כניסה של כסף במנות קטנות וגם שיקום אטי לאורך שנים. בחיפה יש מרכז היסטורי (הדר) שבו קורים תהליכים כאלה, אף שהעירייה לא זורקת שם שקל אחד ורק מפריעה לאותן יוזמות. בירושלים התהליך קורה מעצמו במרכז העיר ובשכונות היסטוריות כמו טלביה ורחביה. בבת ים יש סיכוי שזה יקרה במרכז ההיסטורי, אבל הוא קטן ובגלל הצורה של יפו ג' ויפו ד' נוצר נתק גיאוגרפי משמעותי בין ההתפתחות של צפון יפו לבת ים".

ועכשיו נרד לכמה דוגמאות ספציפיות שמוזכרות אצל דץ ואף מורחבות במקומות אחרים. ראשית, נעלה את ירושלים על ראש שמחתנו. ירושלים, התמצית של ההוויה הישראלית, החליטה לנסות להיות אפילו יותר עיר עולם מתל אביב, כלומר עוד יותר ג'נרית, סתמית וממותגת לעייפה. ג'ולי רוזנצווייג מספרת את הסיפור המלא של שכירת יועצים מפוצצים (כולל פלורידה בעצמו) כדי להפוך את ירושלים מעיר ייחודית ברמה עולמית לעוד שליכטה שהיא עוד מאותו דבר. כמובן, ששום שילוב של מומחים כאלה או אחרים לא ישנה את ההיסטוריה והמצב הגיאופוליטי של ירושלים, כך שאין חשש מנזק ארוך-טווח, פרט לעובדה שירושלים עדיין ממשיכה ותמשיך לעשות טעויות תכנוניות. כפי שכותבת רוזנצווייג:

I suppose it’s natural to consult with academic and political superstars when you want to make big plans for your city. If you’re eager to set mega-projects in motion, to house pre-selected industries in McComplexes that cost a lot of money to build and entail a whole lot of risk — and if you’re bent on doing it all within a couple of terms of political office — it’s probably best that you get global experts to back you up. If, on the other hand, you’re interested in gradual, incremental, low-risk change; in small projects capable of healing an urban fabric blasted apart by automobile infrastructure; in individual, human-scaled buildings that harmonize with their surroundings and provide affordable space for small businesses conceived by people, not planners — then there’s probably no need for superheroes. All that’s required are common sense and a discerning eye.

ירושלים. חסינה מנזק של ממתגים. גוססת מתחת למכבש המתכננים.

In Jerusalem

ואחרי שירדנו מירושלים נצפין לחיפה שאמנם לא הצליחה להעביר 50 "אנשי עשייה" (מה זה אומר בכלל?) מתל אביב, אבל כן פתחה את "מתחם 21" שבמסגרתו ניתנו בחינם חללים בעיר התחתית המוזנחת של חיפה לאנשים שהיו אמורים להביא רוח יצירתית. עם הרוח הזו של 21 אנשים שפתחו מוסדות בחינם במקום שאין בו נפש חיה, עיריית חיפה אשכרה חשבה שמשהו יקרה. כפי שמסביר ויטלי דובוב, ההשקעה האדירה הזו הניבה כלום מוחלט. בין היתר הוא תולה את הכישלון במיקום השגוי ובקונספציה בכללותה. בנוסף, גם שני ליטמן בהארץ כתבה על הכישלון החיפאי.

חיפה. אוסף של טעויות מחפש עיר.

קמפוס הנמל השומם בחיפה

הסיפור של חיפה וירושלים לא יחודי. יש עוד עיריות קטנות יותר שמנסות גם הן להפוך את הגלגל ולהביא אנשים מסוג מסויים בכוח למקום שלאו דווקא רציונלי לפעילות מסויימת. אחת העיריות האחרונות שנקטו בגישה דומה לגישה החיפאית היא נתניה, אשר נתנה חללים מסובסדים לעסקים עלאק-יצירתיים במרכז ההיסטורי של העיר, וזאת בזמן שהעירייה עצמה נטשה את מרכז העיר לאנחות והלכה להשקיע את כל מה שיש לה בחולות שמסביב.

לסיכום, מוטב לראשי העיריות לנקוט בפעולות שיהפכו את הערים שלהם למקומות שמאפשרים להצליח. במקום להביא אנשים שהצליחו במקום אחר בשאיפה שהם ישנו משהו, עדיף לבדוק מה עזר לאותם אנשים להצליח במקומות שבהם הם פעלו. סביבה עירוניות שמאפשרת הזדמנויות להצליח ממילא תמשוך אנשים שמחפשים את ההזדמנויות האלה. חלק אפילו יצליחו לעשות משהו.

הערה מנהלתית: תודה לכל מי שהעביר תמיכה כספית לבלוג. הסיוע שלכם מאפשר לי לכתוב.

פורסם בקטגוריה אורבניזם, ביקורת, חיפה | עם התגים , | 4 תגובות

מקבץ לינקים לקראת סופ"ש

מקבץ, רבותיי, מקבץ:

1. אם אתם עוסקים בנושאי סביבה (במובן הרחב שלהם) ועוד לא חציתם את גיל 35, מוזמנים לנסות להצטרף לסמינר של קבוצת המנהיגות הסביבתית שלנו בישראל ובגרמניה – greenXchange (כן, בחסותה של קק"ל אותו גוף שנוי במחלוקת לעתים). מניסיון אישי, מומלץ ביותר.

2. תכירו את התפוז הגדול – הבלוג של דניאל מייסה שמדווח על שינויים אורבניים מהשטח.

3. יש אפילו חברי כנסת שרואים שלא נשארו מדרכות ללכת עליהן (בדרך-כלל גם ממילא אין לאן).

4. הממשלה הנוכחית ממשיכה לדפוק את הראש בקיר בדיוק כמו הממשלה הקודמת בכל הקשור לדיור ותכנון עירוני. הבעייה העיקרית היא שהם משתמשים בראש של כולנו וזה כואב ויכאב יותר בהמשך.

5. ג'ולי רוזנצוויג מדווחת על שלוש ערים בישראל שעושות צעדים בכיוון הנכון לעבר עירוניות שפויה – אשדוד, צפת ובת ים (וגם נותנת לעבודה שלי בבת-ים קרדיט!).

6. ונסיים עם מאמר בגארדיאן על מחקר שקושר בין ערים שמאפשרות ומעודדות פעילות גופנית על בסיס יומיומי לבריאות תושביהן ואפילו ליעילותם הכלכלית. המחקר עצמו נמצא כאן וברגע שיהיה לי זמן אני אצלול לתוכו.

פורסם בקטגוריה לינקים | תגובה אחת

שכירות ארוכת טווח בישראל: המוצר שאינו קיים

במהלך החודש שעבר התקיים דיון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב בנושא שכירות ארוכת טווח בישראל, בעקבות מסמך שפורסם בנושא, ואשר עבדכם נמנה על צוות כותביו. הצוות שלנו כלל כלכלנים, משפטנים ועוד אנשים עם מקצועות שקשורים לנדלן: גל ישורון, יוני צ'רניאבסקי, יניב קורדובה, עמית חקין ופאבל ז'לנוב. המסמך נושא את הכותרת: "השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה" והוא פורסם תחת המטריה של מכון הגר לדיור הוגן מיסודה של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול.

המסמך מתמקד במדיניות ממשלתית קיימת ומוצהרת בנושא פיתוח שוק שכירות ארוכת טווח (ויש גם פירוט על היתרונות של שוק שכירות זה) מתוך הבנה שמוצר הנדלן הזה אינו מתקיים בפועל בשוק הנדלן הישראלי, ובודאי שאינו קיים ביחס למרבית המדינות המפותחות. חשוב לציין שלמרות שלשכור דירה בישראל זה תענוג מפוקפק, אחוז משקי הבית החייים בשכירות בישראל הוא כ-30%, שזה שיעור קרוב לממוצע במדינות המפותחות אשר ברובן שכירת דירה היא אופציה הרבה יותר מתגמלת. כדי להדגים את היתרונות והחסרונות של צעדים ממשלתיים שונים נבחנו ארבע חלופות באמצעות שמונה קריטריונים להערכה. החלופות שנבחנו היו כדלקמן:

1. חלופת הממשלה למכרזי שכירות ארוכת טווח – זו השיטה שמקודמת באופן האינטנסיבי ביותר כרגע באמצעות חברת "דירה להשכיר" ומשרד האוצר. בפועל מדובר בשיטה כושלת שמניבה מעט מאוד דירות בעלות ציבורית עצומה וחיסכון פרטי מועט לדיירים הספורים שמקבלים דירות אלו.

2. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה – מתחת לטייטל הזה מסתתר עוד תיקון חקיקה שאמור לתמרץ יזמים לבנות דירות קטנות ובינוניות להשכרה ארוכת טווח בתמורה להגדלת זכויות, או מה שמכונה באנגלית – Inclusionary Zoning. גם נושא זה זוכה לתשומת לב רבה, אך הניסיות בעולם מראה שבפועל סוג זה של בנייה לאו דווקא מייצר מספר משמעותי של דירות להשכרה.

3. כאן נבחנה האפשרות של השלטון המוניציפאלי לייצר דירות להשכרה כדוגמת פרוייקט גני שפירא בתל אביב, אשר הוביל להרבה כתבות בעיתונות ומעט מאוד דירות בפועל. בחלופה זו נבחנה הן האפשרות שהעירייה בונה ומתפעלת את הדירות בעצמה וכן שהעירייה מוציאה למכרז חיצוני בנייה ותפעול דירות כאלה (כפי שהמדינה מנסה לעשות). חלופה זו נראית מהירה מאוד ליישום, אך היכולת שלה לייצר מספר דירות שאינו זעום מוטלת בספק.

4. הסדרת היחסים בין שוכר למשכיר – כפי שכבר נאמר, מידת הרגולציה בשוק השכירות בישראל נמוכה מאוד, אך פיקוח שכולל רק הקפאה מלאכותית על מכירי השכירות אינו מוביל בהכרח לשיפור במצב. כפי שמצויין בדוח שוק השכירות הקיים בישראל מבוסס למעשה על דירות שאנשים קונים להשקעה והרווח מהשכירות הוא נמוך יחסית. התנהלות השוק הזאת בחוקים הקיימים מובילה לכך שהשוכרים חשופים לפינויים די שרירותיים בעוד שהמשכירים חשופים לסכנות של דייר סורר, אשר באופן ממוצע לוקח יותר ממאה ימים לפנות. מהסיבות האלו גם לא קיימות קרנות נדלן שמשקיעות בדיור להשכרה בניגוד למקובל בעולם. מבחינת הבדיקה שלנו, הסדרת היחסים בין השוכר למשכיר באופן שיאפשר מצד אחד ביטחון לשוכרים מפני פינוי שרירותי ומצד שני יאפשר לפנות בקלות דיירים סוררים, יאפשר לשוק השכירות להתרחב וייתן אפשרות לגורמים מוסדיים לפעול ולהגדיל באופן משמעותי את ההיצע בתחום.

הקריטריונים השונים מפורטים בעמ' 26-29 בדוח ומתמקדים ביכולת לייצר שוק, בזמינות ליישום, במענה לאוכלוסיות מגוונות ובנגישות תחבורתית רציונלית. הטבלה המסכמת של מסמך זה שבו מופיעים הקריטריונים והמידה שבה כל חלופה עונה עליהם לפניכם (אדום – החלופה אינה עומדת בקריטריון; צהבות – החלופה עומדת בקריטריון באופן חלקי; ירוק – החלופה עומדת בקריטריון באופן מלא; אפור – לא רלוונטי):

HagarComparison

לסיכום, אצטט ישירות מהדוח את עיקרי המסקנות עם הדגשות שלי:

1. אין חלופה המצליחה לבדה לעמוד בכל המטרות ולכן על מנת לפתח שוק של שכירות ארוכת טווח בראייה כוללת ראוי לשלב בין כלי מדיניות מגוונים המשלימים זה את זה.
2. כלי המדיניות הקיימים היום ברמה הלאומית נושאים בחובם עלות כלכלית גבוהה מאוד ובשלב זה, הם אינם מכוונים למנעד רחב של אוכלוסיות ובפרט לא לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה. מומלץ, אם כן, לשכלל את החלופות הלאומיות הקיימות, ובכלל זה מנגנוני מימון ישיר ועקיף, כך שהתועלת החברתית תהיה גדולה יותר נוכח העלות הציבורית הכרוכה בהן.
3. למדיניות שנועדה להסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר יש יתרון יחסי מבחינת היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת־טווח בהיקף רחב וזמין. ראוי לשקול חלופה זו ליישום מהיר הן עקב יכולתה לשפר את שוק השכירות בכללותו והן ככלי שעשוי לתמוך ואף להשלים חלופות אחרות.
4. לכלי המדיניות המופעלים ברמה המקומית יש יתרון ביצירת השפעות חיצוניות חיוביות וכוחן יפה כחלק מתהליכי פיתוח עירוניים. כמו כן, יש בחלופות אלו הזדמנות לתת מענה לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית (ואף נמוכה). לרשויות מקומיות, אם כן, מומלץ לעשות שימוש בכלים אלו, גם אם מבחינת השוק בכללותו כלים אלו מוגבלים ביכולתם לייצר שינוי בהיקף נרחב.

לקריאה נוספת בנושא כתבה בגלובס על פרסום הדוח.

והמסמך כולו ניתן לקריאה כאן.

פורסם בקטגוריה ביקורת, דיור | עם התגים , | 10 תגובות

מקבץ לינקים למוצ"ש

בסופו של חודש שאחריו שום דבר לא יחזור להיות כפי שהיה, קבלו מקבץ לינקים:

1. סדנת מחקר בינלאומית בנושא פערים חברתיים בסביבות מקדמות בריאות תתקיים ב-9-11 ביוני באוניברסיטת חיפה. כל הפרטים כאן. מאחורי השם המפוצץ מתחבאת סדנה מצויינת עם כמה מגדולי החוקרים בתחומי התכנון העירוני והקשר שלו לפעילות פיזית. מומלץ מאוד להרשם.

2. ועוד לפני כן, חצי יום עיון על הליכה וגילנות באוניברסיטת חיפה ב-8 ביוני.

3. אתנחתא עם וידאו ממקסיקו סיטי (יש כתוביות באנגלית) – פחות חנייה, יותר עיר:

4. כתבה טובה שבוחנת כמה כשלים בסטייפלטון שבקולורדו (שכונה ניו-אורבניסטית גדולה שנבנתה על שדה תעופה נטוש בדנבר). הניו-אורבניזם האמריקאי התעלם לאורך זמן רב מענייני תחבורה ודרוש תיקון בתחום.

5. ספר בעירכתה של תגית כלימור בשם "קיימות בראייה כוללת" תוך דגש על אדריכלות ותכנון יצא לאור. אפשר לראות אותו כאן בגירסה אינטרנטית וכאן בגרסה פיזית.

6. אסתר זנדברג דנה בתכנון הישראלי שאיבד קשר למציאות ובתכלית קיומה של עמותת האדריכלים.

7. ולסיום – אוצר שנשלף מהארכיון שמסביר רבות על הכשל המוחלט של התכנון הישראלי, עיירות הפיתוח וכיו"ב:

פורסם בקטגוריה לינקים | כתיבת תגובה

יש דוקטורט!

גבירותיי ורבותיי, קהל נכבד. אני גאה ונרגש לבשר לכם שעבדכם הנאמן קיבל אישור פורמלי מאוניברסיטת תל אביב וזכאי מעתה ואילך להיקרא ד"ר לרמן. לפיכך, אשאף להקדיש מספר פוסטים (ככל שיעלה בידי לכתוב בזמן הקרוב) לדיון בממצאים העיקריים של עבודת הדוקטורט, אשר נכתבה בהנחייתו של פרופ' יצחק אומר מהמחלקה לגאוגרפיה וסביבת האדם, ונושאת את הכותרת:

"הסביבה העירונית הבנוייה והתפלגות מרחבית של הולכי רגל: המקרה של תל אביב"

ועד שאקבל מספיק שעות שינה כדי לכתוב טקסטים קוהרנטיים ומעמיקים, אני מתכבד לפרסם כאן את עבודת הדוקטורט במלואה. מדובר במסמך קצרצר (160 עמודים ברוטו, כולל מפות, טבלאות ושאר ירקות) שמסכם עבודה מאומצת של כחמש שנים בשטח ומול המחשב שבה יצרתי מספר בסיסי נתונים של העיר תל אביב, אשר נותחו באופן יסודי. למי שאין זמן – ניתן להסתפק בקריאת התקציר (עמ' 7-11) כדי להבין את מהות עבודת המחקר.

העבודה כולה ניתנת להורדה מכאן או בצפייה כאן בפוסט:

פורסם בקטגוריה אורבניזם, אקדמיה, הולכי רגל, תחבורה, תל-אביב | 9 תגובות

דיון על מדיניות השכרה בישראל ביום שני הקרוב

כידוע לכם, ישראל היא המדינה עם הכי מעט פיקוח בנושא שכירות דירות, גם בהשוואה למדינות קפיטליסטיות לכאורה כמו שוויץ וארה"ב וגם בהשוואה למדינות סוציאליסטיות לכאורה כמו שוודיה ואוסטריה. אחת ההשלכות של המצב בו שוק השכירות למעשה לא מטופל לחלוטין היא כשלי שוק רבים שדוחפים אנשים לכיוון של רכישת דירות, מקשים על ניידות וגם פוגעים במשכירי הדירות ובשוכריהן.

ישנם לא מעט דיבורים על הפעלת רגולציות כאלה או אחרות בשוק השכירות הישראלי, וגם ניסיונות מועטים וכושלים לייצר דיור לשכירות. במקום בו מקבלי ההחלטות נמצאים בלימבו אינסופי ולפני שהם אף יחריפו את המצב האקדמיה מנסה להרים את הדגל. מכון הגר לדיור הוגן מיסודה של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול, החליטו להרים את הכפפה. שיתוף הפעולה הביא להפקת מסמך הבוחן את המדיניות הציבורית בתחום הדיור להשכרה בישראל. מסמך זה ונושאים נוספים ידונו בערב עיון שיתקיים ביום שני, 18 במאי, בשעה 15:30-19:00 באולם כס המשפט בפקולטה למשפטים.

המסמך שהוזכר נכתב על ידי צוות רב-תחומי שכלל אנשים מתחומי הכלכלה, המשפט, הנדל"ן והתכנון העירוני והשתתפו בכתיבתו: גל ישורון, יוני צ'רניאבסקי, יניב קורדובה, עמית חקין, פאבל ז'לנוב ועבדכם הנאמן. ההשתתפות בארוע אינה עולה כסף, אך נדרש להירשם אליו כאן. כמו כן, עמוד הארוע בפייסבוק הוא כאן וההזמנה לפניכם:

הזמנה לדיון על דיור להשכרה

פורסם בקטגוריה דיור, המלצה | 5 תגובות