חניונים חורגים לאלוהים במקום דירות לאנשים

בימים אלה כבר ברור שמחאת הדיור היא לא רק דיור וזה לא רק תל-אביב. למרות זאת, לקראת ישיבת מועצת עיריית תל-אביב-יפו מחר ב-18:00 במרכז עינב, אשר תעסוק במשבר הדיור, הרשו לי לצלול לנבכי המוניציפאליה, ולקחת אתכם למקום בו ממתינים מגרשים ריקים עם תוכניות בנייה מאושרות בתל-אביב. במקום דירות, עסקים ואנשים, יושבים במגרשים אלו כיום חניונים ומכוניות. הכיצד קורה הדבר? כדאי להכיר את המושג "שימוש חורג". לא פעם עסק יושב במבנה שאינו הוגדר מראש לעסק, או שאינו הוגדר מראש לעסק מסוג מסויים. העסק החורג משימוש הקרקע שהוגדר למקום קרוי "עסק בשימוש חורג" ועל-מנת לקבל רשיון עסק, בעל העסק צריך לקבל אישור מהועדה המקומית לתכנון ובנייה (וגם לשלם אגרות רבות). הפרוטוקולים העוסקים בתחום רישוי העסקים החורגים יושבים כאן (תחי השקיפות!). לועדה המקומית, המורכבת מ-31 חברי מועצת העירייה, יש את הזכות לאשר עסק בשימוש חורג וכן לדחות את הבקשה (ובסופו של דבר להביא לסגירת העסק). במידה והועדה מאשרת (בדרך-כלל זה המצב) את העסק, האישור הוא זמני בלבד (בדרך-כלל ל-5 שנים שלאחריהן, במידה והעסק עדיין קיים, הוא צריך לבוא שוב לועדה). אז איך זה מתקשר לדיור? ישנו סוג מסויים של עסק, אשר תופס מגרשים רבים בעיר למרות שאינו תואם את התכנון ומאושר שוב ושוב בשימוש חורג. מדובר, כמו שראיתם בכותרת בחניונים. אם אתם חולפים ליד מגרש חנייה עם בוטקה שתקוע כמו חור באמצע רחוב, סיכוי סביר שמדובר בחניון שאינו תואם לתכנון המקורי ושניתן לו אישור זמני לפעול במקום.

עבדכם בדק את כל הפרוטוקולים מתחילת הקדנציה (נובמבר 2008) ועד חודש פברואר 2011, כדי לברר כמה מגרשים היו יכולים להתחיל להיבנות בינתיים, ובמקום בניינים מונחים בהם חניונים. לאחרונה עלו לאתר העירייה פרוטוקולים נוספים (עד חודש יולי) והרשימה דורשת עדכון. בסך-הכל מדובר בכ-30 פרוטוקולים (שמתוכם ארבעה לא עולים), שבמסגרתם אושרו 28 חניונים בשימוש חורג (ממוצע של חניון אחד לחודש) ובהם 1,845 מקומות חנייה בסך-הכל. בטבלה זו אתם יכולים למצוא את כל 28 החניונים החורגים שאושרו עם הפניות לתאריך הפרוטוקול ועוד מידע על השימוש שתוכנן לקרקע, תאריך פקיעה של האישור ועוד ועוד. אבל עזבו אתכם מטבלה, עבדכם הנאמן גאה להציג את מפת החניונים החורגים של תל-אביב. הבתים הירוקים מסמלים חניונים במגרשים שמיודעים למגורים, הדולר מסמן חניונים במגרשים שמיודעים לעסקים וסימן השאלה מייצג מגרשים שאין להם שימוש קרקע מתוכנן מוגדר כרגע, אתם יכולים ללחוץ על כל חניון כדי לקבל את הכתובת שלו והשימוש שמיועד להיות בו:

בסך-הכל אושרו במהלך התקופה חמישה חניונים במגרשים שמיועדים לבניני מגורים (ובחלקם ניתן לבנות יותר מבניין אחד), וכן ישנם עוד עשרה חניונים שאושרו במגרשים ללא יעוד קרקע אשר יכלו גם הם ברובם לשמש למגורים. לא מובנת בכלל המוטיבציה של העירייה לאשר חניונים חורגים. מעבר לכך, שבנייני עסקים (שבמקומם אושרו שבעה חניונים חורגים) שווים הרבה מאוד ארנונה לעירייה, הרי כבר נאמר שתם עידן הרכב הפרטי ע"י רון חולדאי ואחרים. בנוסף, לא ברור מדוע אף אחד מחברי המועצה מעולם לא הגיש ולו ערר אחד בנושא, כולל חברי המועצה של עיר לכולנו, שלכאורה היו אמורים לקדם את נושא הדיור בתל-אביב (וגם לחזק את המעבר לתחבורה רב-אמצעית ומגוונת והפחתת התלות ברכבים פרטיים). בזמן שחלף, במקום לעודד בניית דירות, חברי מועצת העירייה מכל הסיעות אישרו עוד ועוד חניונים. וברשותכם, דוגמה קונקרטית אחת מהחניון החורג שאושר ברחוב יהודה הלוי 87. מדובר במגרש עליו היה בניין בן קומה אחת ששימש למסעדה ועלה באש. הבניין השרוף גולח מעל פני האדמה ועכשיו ניתן לבנות בו מבנה מיוחד, כלומר מגורים עם קומת מסחר (או משרדים, או כמעט כל דבר), בגובה של 5 קומות פחות או יותר. במקום בניין המגרש הפך לחניון חורג בעל 9 מקומות חנייה. מול החניון הזה יושב חניון הרכבת הדו-קומתי עם כ-600 מקומות חנייה. בנוסף, הנזק שחניון קטן כזה עושה לבתי המגורים שמסביבו הוא עצום עם כל הכניסות, היציאות וההתנעות של המכוניות שעוברות בו. איפה ההיגיון התכנוני של העירייה באישור חניון כזה במקום ללחוץ לבניית מגורים או משרדים במגרש הזה?

רון חולדאי בהחלט צודק שהמפתח העיקרי של מצוקת הדיור נמצא אצל מינהל מקרקע ישראל (הידוע בשם החיבה ממ"י) ומשרד הפנים, אך במסגרת סמכויותיו הדלות של ראש העירייה בתחום, יש לו אפשרות לעשות משהו ובמקרה של החניונים החורגים מתבקש ללחוץ על בעלי הקרקע לבנות. אפשר לעשות זאת ע"י מניעת אישורים לחניונים חורגים, שמתמרצים בעלי קרקע להימנע מהבוג'אראס שכרוך ביזמות בנייה, או במתן היתרים לתקופות קצרות במיוחד (חצי שנה), שיגרמו לבעל הקרקע לבוא כל הזמן לועדה לקבלת היתר. ע"י מניעת אישור החניון ניתן לעודד את הבעלים לבנות או למכור את הקרקע ליזם שיבנה עליה.

בכל מקרה, מחר בערב עיר לכולנו תעלה מגוון של הצעות בנושא וגם מרצ תעשה כך. העירייה תביא כמה הצעות משלה. כל הגופים האלה טוב יעשו אם יבדקו שוב את נושא החניונים החורגים ויפעלו לעידוד בניית הדירות והבניינים האחרים שאמורים למלא את מקומם. רטוריקה כזאת או אחרת על הדיור ומצוקותיו היא קלה וזמינה לביצוע – הפתרונות ותשומת הלב לפרטים הקטנים דורשים יותר מאמץ, אבל יכולים להביא תוצאות.

לסיום, תודה רבה למורין, שעברה איתי על הפרוטוקולים וביחד תפסנו את כל החניונים החורגים.

פוסט זה פורסם בקטגוריה ביקורת, דיור, חניה, מוניציפאלי, תחבורה, תל-אביב, עם התגים , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

17 תגובות על חניונים חורגים לאלוהים במקום דירות לאנשים

  1. מאיר הגיב:

    יואב, תודה,
    ומספר שאלות:
    האם לידיעתך בעל חניון משלם ארנונה על השטח?

    אני מניח שיותר משתלם לבעל השטח שלא לבנות,
    מה לדעתך השיקול הכלכלי של בעל החניון?

    תודה,
    מאיר

  2. לרמן הגיב:

    כן, יש ארנונה, אבל היא מזערית ממש, בוודאי בהשוואה לבניין משרדים, ולכן גם לא ברורה מדיניות העירייה בהיבט הצר הזה.
    החניון הוא מכונה בטוחה להדפסת כסף מסויים עם מעט בוג'אראס – בעל הקרקע סוגר עם חברה מסויימת שמפעילה חניונים והוא גוזר מהקרקע קופון בטוח מהרווח התפעולי של החניון כל שנה. הבנייה מביאה הרבה יותר כסף, אבל כורכת בתוכה יזמות, סיכון וכאבי ראש, וזו הסיבה שיש לא מעט בעלי קרקע (שלא פעם הם מבוגרים, או שקיבלו אותה בירושה) שלא בונים עליה. צריך לעודד אותם לבנות או למכור ליזם, ולא להקל באישורים כאלה.

  3. יעל ר. הגיב:

    הפחד שלי מהישיבה הזו הוא נושא הדירות המפוצלות, מכיוון שזה נותן עוד פתח לניצול מחפשי הדירות על ידי בעלי בתים חמדניים, הפעם בחסות החוק. נכון שרוצים לעשות הגבלה של מינימום 35 מ"ר, אבל לומר "הנה, קיבלתם פיתרון ב-3,000 ש"ח" זה מגוחך – לא מדובר בדירה של ממש. מדובר בקירות דיקט, בעובי של כלום, שכל רעש הכי קטן אצל השכנים נשמע דרכו, ולעתים בהיעדר חלונות כמו בתא מעצר. זה לא שווה 3,000 ש"ח, מה גם שנתקלתי לא מעט בדירות כאלו שבעליהן דרשו הרבה יותר.
    זה פיתרון רק אם תהיה תקרת גג (ונמוכה יותר) למקסימום שכר הדירה שניתן לגבות על כאילו-דירות שכאלו.

  4. חן הגיב:

    יואב- קודם כל רציתי לומר שהבלוג שלך מרתק ועינייני ותמיד מאיר את עיניי בנושאים שאני לא מעורה בהם ושלא הכרתי לפני (נרשמתי ל RSS למען השם!)

    תסכל אותי קצת לראות שאף גוף שציינת בפסקה האחרונה לא הזכיר במילה את עיניין התחבורה הציבורית, שלי אישית הוא מאוד מאוד משמעותי (תחב"צ יעילה בלילה ובשבת!) יכול להיות שזו רק אסיפה בנושא דיור, אבל זה לא היה כתוב.

  5. מורין הגיב:

    יעל, כיום בעלי הדירות שרוצים לפצל יודעים שיש סיכוי שתוך כמה זמן הם יצטרכו לפרק את זה. בגלל זה הם בונים הכי זול שאפשר, וגם אין פיקוח ותקנות אז עושים מה שרוצים. אבל ברגע שיהיו תקנות, והם יעבדו חצי שנה (אם יעשו לזה מסלול מהיר במיוחד) על הוצאת היתרים, וידעו שבסוף הבניה בא מפקח לבדוק אם הם בנו לפי ההיתר שניתן להם, וההיתר הוא לתמיד, אני מאמינה שמצב הדירות הקטנות יהיה הרבה יותר טוב.
    מבחינת תשלום, זה יהיה לפי השוק, אבל יהיו יותר דירות אז השוק אמור להתאזן קצת.

  6. לרמן הגיב:

    יעל, מסכים איתך שיש חשש מסויים. תיאורטית, הסדרה של העניין אמורה ליצור דירות מחולקות ראויות וזה אפשרי (ראיתי במו עיניי יותר מאחת כזאת). יותר מטריד היא העובדה שהדיור בגדלים למשפחות ילך ויצטמצם בעקבות מהלך כזה.

    חן, תודה על המחמאה. נראה לי שכולם ניסו לכוון לפתרונות שנמצאים בתוך סמכויות עיריית תל-אביב-יפו. תחבורה ציבורית היא כמעט לגמרי בתחום האחריות של משרד התחבורה עם מעט סמכויות לעיריות.

  7. לירן הגיב:

    יואב אני מוריד את הכובע על העבודה הקשה כל הכבוד.

  8. נחום כהן הגיב:

    אני מחכה לפירסום שלך המובטח של חניוני הענק בשימוש חורג שניתנו לחברות האוטובוסים, והפוגעים בעצם התנועה בתל אביב, לבד מהיותם מסוכנים, ועל קרקע שנועדה לשטח ציבורי פתוח. שלחתי לך את הגדולים ביותר.

  9. רני הגיב:

    גם אני מוריד את הכובע על ההשקעה. אבל הסיבה לדעתי שמגרש עומד ריק ועליו חניון היא כלכלית ובדרך כלל בעל הנכס פשוט מבקש להגדיל את אחוזי הבניה. אז עדיף כבר להפעיל שם חניון.

    פיצול דירות בעידוד העירייה זה באמת פתרון טוב – אבל לא פשוט ליישום. כי יש התנגדויות, לעיתים מאוד מוצדקות של השכנים (שניזוקים). לאחר האישור יש זכות תביעה לדיירים כנגד הוועדה המקומית זה הכל פתיר אבל לוקח זמן. שלב ראשון זה באמת להצהיר על מדיניות שמעודדת פיצול דירות

  10. אליקו הגיב:

    יואב, תענוג צרוף הוא לקרוא את שאתה כותב ולא פחות להקשיב את שיש לך לומר כמעט בכל נושא אורבני אפשרי.
    אם וכאשר תגיע שוב למאהל המחאה אשמח אם תעדכנני 🙂

    תיקון קטן בערבית:
    בוג'אראס הוא שיבוש די רווח של המילה וואג'ע ראס (وَجَع رَأْس) שהוא כאב ראש.

  11. דני הגיב:

    יכול להיות שחלק מהחניונים האלו הם זמניים מאחר שהבניין שאמור לקום עליהם טרם קיבל את כל האישורים?

  12. לרמן הגיב:

    אליקו, תודה על הביאורים והפירושים.

    דני, זה נכון, אם כי אז הועדה המקומית הייתה יכולה לתת אישור לשנה, הזמן שלוקח בערך להוציא היתר בנייה על מגרש ריק עם תב"ע מאושרת. בפועל נותנים להרבה יותר שנים וישנם לא מעט חניונים ותיקים. רני, זה לאו דווקא הבקשה להגדיל אחוזים – לבנות חמש-שש קומות במגרש קטן בתל-אביב זה בערך המקסימום האפשרי וזה שווה הרבה כסף, אבל זה דורש השקעה של זמן וכסף מראש. רוב בעלי הקרקע פשוט לא מעוניינים לבנות והחניון מאפשר להם להכניס כסף בצורה פשוטה.

  13. קירקגור הגיב:

    לדעתי, בעיית התחבורה הציבורית > בעיית הדיור.
    עד שהיא לא תיפתר, אין מנוס מהחניונים הללו.
    אי אפשר סתם לבנות בניינים במקום חניונים ולא לדאוג לתחבורה במקום. הרי מספר הרכבים הנכנסים והיוצאים לעיר בעקבות אותם בניינים רק ילך ויגדל…

  14. פינגבאק: דיון על חניונים חורגים ביום חמישי ב-18:30 | עוד בלוג תל-אביבי

  15. נחום כהן הגיב:

    חניה לא חושית על שטח ציבורי פתוח על ידי אוטובוסים חמורה יותר

  16. פינגבאק: המשימות הגדולות (והאפשריות) של הקדנציה הבאה בתל-אביב | עוד בלוג תל-אביבי

  17. פינגבאק: שנה לבחירות – הסטגנציה פה כדי להישאר | עוד בלוג תל אביבי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s