שכירות ארוכת טווח בישראל: המוצר שאינו קיים

במהלך החודש שעבר התקיים דיון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב בנושא שכירות ארוכת טווח בישראל, בעקבות מסמך שפורסם בנושא, ואשר עבדכם נמנה על צוות כותביו. הצוות שלנו כלל כלכלנים, משפטנים ועוד אנשים עם מקצועות שקשורים לנדלן: גל ישורון, יוני צ'רניאבסקי, יניב קורדובה, עמית חקין ופאבל ז'לנוב. המסמך נושא את הכותרת: "השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה" והוא פורסם תחת המטריה של מכון הגר לדיור הוגן מיסודה של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול.

המסמך מתמקד במדיניות ממשלתית קיימת ומוצהרת בנושא פיתוח שוק שכירות ארוכת טווח (ויש גם פירוט על היתרונות של שוק שכירות זה) מתוך הבנה שמוצר הנדלן הזה אינו מתקיים בפועל בשוק הנדלן הישראלי, ובודאי שאינו קיים ביחס למרבית המדינות המפותחות. חשוב לציין שלמרות שלשכור דירה בישראל זה תענוג מפוקפק, אחוז משקי הבית החייים בשכירות בישראל הוא כ-30%, שזה שיעור קרוב לממוצע במדינות המפותחות אשר ברובן שכירת דירה היא אופציה הרבה יותר מתגמלת. כדי להדגים את היתרונות והחסרונות של צעדים ממשלתיים שונים נבחנו ארבע חלופות באמצעות שמונה קריטריונים להערכה. החלופות שנבחנו היו כדלקמן:

1. חלופת הממשלה למכרזי שכירות ארוכת טווח – זו השיטה שמקודמת באופן האינטנסיבי ביותר כרגע באמצעות חברת "דירה להשכיר" ומשרד האוצר. בפועל מדובר בשיטה כושלת שמניבה מעט מאוד דירות בעלות ציבורית עצומה וחיסכון פרטי מועט לדיירים הספורים שמקבלים דירות אלו.

2. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה – מתחת לטייטל הזה מסתתר עוד תיקון חקיקה שאמור לתמרץ יזמים לבנות דירות קטנות ובינוניות להשכרה ארוכת טווח בתמורה להגדלת זכויות, או מה שמכונה באנגלית – Inclusionary Zoning. גם נושא זה זוכה לתשומת לב רבה, אך הניסיות בעולם מראה שבפועל סוג זה של בנייה לאו דווקא מייצר מספר משמעותי של דירות להשכרה.

3. כאן נבחנה האפשרות של השלטון המוניציפאלי לייצר דירות להשכרה כדוגמת פרוייקט גני שפירא בתל אביב, אשר הוביל להרבה כתבות בעיתונות ומעט מאוד דירות בפועל. בחלופה זו נבחנה הן האפשרות שהעירייה בונה ומתפעלת את הדירות בעצמה וכן שהעירייה מוציאה למכרז חיצוני בנייה ותפעול דירות כאלה (כפי שהמדינה מנסה לעשות). חלופה זו נראית מהירה מאוד ליישום, אך היכולת שלה לייצר מספר דירות שאינו זעום מוטלת בספק.

4. הסדרת היחסים בין שוכר למשכיר – כפי שכבר נאמר, מידת הרגולציה בשוק השכירות בישראל נמוכה מאוד, אך פיקוח שכולל רק הקפאה מלאכותית על מכירי השכירות אינו מוביל בהכרח לשיפור במצב. כפי שמצויין בדוח שוק השכירות הקיים בישראל מבוסס למעשה על דירות שאנשים קונים להשקעה והרווח מהשכירות הוא נמוך יחסית. התנהלות השוק הזאת בחוקים הקיימים מובילה לכך שהשוכרים חשופים לפינויים די שרירותיים בעוד שהמשכירים חשופים לסכנות של דייר סורר, אשר באופן ממוצע לוקח יותר ממאה ימים לפנות. מהסיבות האלו גם לא קיימות קרנות נדלן שמשקיעות בדיור להשכרה בניגוד למקובל בעולם. מבחינת הבדיקה שלנו, הסדרת היחסים בין השוכר למשכיר באופן שיאפשר מצד אחד ביטחון לשוכרים מפני פינוי שרירותי ומצד שני יאפשר לפנות בקלות דיירים סוררים, יאפשר לשוק השכירות להתרחב וייתן אפשרות לגורמים מוסדיים לפעול ולהגדיל באופן משמעותי את ההיצע בתחום.

הקריטריונים השונים מפורטים בעמ' 26-29 בדוח ומתמקדים ביכולת לייצר שוק, בזמינות ליישום, במענה לאוכלוסיות מגוונות ובנגישות תחבורתית רציונלית. הטבלה המסכמת של מסמך זה שבו מופיעים הקריטריונים והמידה שבה כל חלופה עונה עליהם לפניכם (אדום – החלופה אינה עומדת בקריטריון; צהבות – החלופה עומדת בקריטריון באופן חלקי; ירוק – החלופה עומדת בקריטריון באופן מלא; אפור – לא רלוונטי):

HagarComparison

לסיכום, אצטט ישירות מהדוח את עיקרי המסקנות עם הדגשות שלי:

1. אין חלופה המצליחה לבדה לעמוד בכל המטרות ולכן על מנת לפתח שוק של שכירות ארוכת טווח בראייה כוללת ראוי לשלב בין כלי מדיניות מגוונים המשלימים זה את זה.
2. כלי המדיניות הקיימים היום ברמה הלאומית נושאים בחובם עלות כלכלית גבוהה מאוד ובשלב זה, הם אינם מכוונים למנעד רחב של אוכלוסיות ובפרט לא לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה. מומלץ, אם כן, לשכלל את החלופות הלאומיות הקיימות, ובכלל זה מנגנוני מימון ישיר ועקיף, כך שהתועלת החברתית תהיה גדולה יותר נוכח העלות הציבורית הכרוכה בהן.
3. למדיניות שנועדה להסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר יש יתרון יחסי מבחינת היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת־טווח בהיקף רחב וזמין. ראוי לשקול חלופה זו ליישום מהיר הן עקב יכולתה לשפר את שוק השכירות בכללותו והן ככלי שעשוי לתמוך ואף להשלים חלופות אחרות.
4. לכלי המדיניות המופעלים ברמה המקומית יש יתרון ביצירת השפעות חיצוניות חיוביות וכוחן יפה כחלק מתהליכי פיתוח עירוניים. כמו כן, יש בחלופות אלו הזדמנות לתת מענה לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית (ואף נמוכה). לרשויות מקומיות, אם כן, מומלץ לעשות שימוש בכלים אלו, גם אם מבחינת השוק בכללותו כלים אלו מוגבלים ביכולתם לייצר שינוי בהיקף נרחב.

לקריאה נוספת בנושא כתבה בגלובס על פרסום הדוח.

והמסמך כולו ניתן לקריאה כאן.

פוסט זה פורסם בקטגוריה ביקורת, דיור, עם התגים , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

10 תגובות על שכירות ארוכת טווח בישראל: המוצר שאינו קיים

  1. Cock Merchant הגיב:

    לכל הרעיונות שהועלו יש מכנה אחד משותף – כולם כוללים מעורבות מסיבית של הממשלה. את הרעיון ההפוך של שיפור שוק השכירות באמצעות צמצום המעורבות הממשלתית ועידוד שווקים חופשיים לא בדקתם?

    • Lerman הגיב:

      כפי שצויין בתחילת הפוסט בישראל כמעט אין חוקים הנוגעים לשכירות למגורים – אם כבר זו המדינה הכי "חופשית" לכאורה במובן הזה. בדוח מפורטות 4-5 חלופות – אחת עם מעורבות מסיבית כפי שמנסים לבצע כיום ועוד כמה שחלקן לא נוגעות לממשלה, וחלקן מתייחסות לשינויי רגולציה קלים יחסית.

      הדוח לא מתייחס לכלל מערכת התכנון הישראלית שהיא סובייטית במהותה, אלא רק לשוק השכירות, בתוך המערכת הקיימת וזאת כדי לקדם שינויי מדיניות "קלים" יחסית.

      • יואב שאיננו לרמן הגיב:

        מה גורם לך לחשוב ששוק השכירות בישראל הוא רע, או תענוג מפוקפק, כמו שכתבת?
        על אילו נתונים אתה מתבסס?

      • Lerman הגיב:

        ראה בפרק 1, עמ' 11-24 את הרציונל לעיסוק בנושא עם ערימות של נתונים והשוואות בינלאומיות. בפרט בעמ' 15 מפורטים היתרונות של פיתוח שוק שכירות ארוכת טווח.

      • יואב שאיננו לרמן הגיב:

        אני מגיב פה.
        יש שם נימוקים למה כדאי לחזק את שוק השכירות, שאני יכול להסכים להם. מי יכול להתנגד לשיפור תנאי הדיור, הגדלת היצע הדיור והגדלת הגמישות במגורים?
        אין שם שום נימוק למה כרגע השכרת דירה היא "תענוג מפוקפק", לעומת האלטרנטיבה שהיא כמובן דירה בבעלות.

  2. Cock Merchant הגיב:

    שמע יואב, מה שאתה מספר זה כל גבול הבלתי נתפס. אתה בא ומודה בפה מלא שמערכת התכנון בישראל היא סובייטית במהותה. אז מה אתם מציעים? סובייטיזציה גם של שוק השכירות? פשוט מדהים. אפילו יותר מדהים איך אחרי אינספור ההשמצות והתלונות (המוצדקות!) שלך נגד הממשלה ונגד העירייה אתה בא ומציע לערב את שני הארגונים הנוראיים הללו עוד יותר בשוק השכירות. לא ייאמן.

    אתה לא יכול לקדם שינויים "קלים" בתוך המערכת הקיימת מהסיבה הפשוטה שכל ממה שאתם מציעים לא רק שלא ישפר את המצב, אלא אף יירע אותו. ברור שהרבה יותר קשה לנסות ולשנות את המערכת עצמה – אבל אין ברירה, כדי לשפר את המצב זה מה שצריך לעשות

    • Lerman הגיב:

      אנחנו מציעים להכיר בזה ששכירת דירה היא פעילות קניינית שונה מרוב הפעולות הקנייניות היומיומיות. בדומה לרכישת מכונית שכפופה גם היא לרגלוציות שאמורות להבטיח התנהלות סבירה כמו רישום בעלות, ביטוח וכיו"ב. למעשה, הסדרת יחסי שוכר-משכיר תעזור לשכלל את השוק ולהפוך את שוק השכירות למגוון יותר וטוב יותר גם למשכירים וגם לשוכרים. אני ממליץ לך לקרוא בעיון את הדוח כולו – תראה שהפעילות הכי התערבותית של הממשלה סופגת הכי הרבה ביקורת. ושוב, בסופו של יום הדוח מתייחס לשוק שכירות ארוך-טווח בישראל, זה לא דוח על כלל מערכת התכנון והבנייה.

      • יואב שאיננו לרמן הגיב:

        יש הרבה בעיות בהגבלות שרירותיות על העלאת מחירי דירה.
        דבר ראשון, זה יוצר סטנדרט, שכמעט מכריח את בעל הדירה להעלות את המחיר. הרי כולם מעלים, ואם הוא לא יעלה עכשיו הוא לא יוכל להדביק את העלאה בעוד חמש שנים (זאת אומרת במקום 3% בשנה, לא להעלות במשך 5 שנים ואז להעלות ב 15%).
        דבר שני, יכולות סיבות אובייקטיביות להעלאת מחירים, כמו למשל ביקוש רב למגורים באיזור, או אינפלציה.
        זה בעצם גורם לכך שהשוכר שוכר את הדירה במחיר לא ריאלי, ולכן לא כדאי לו לעזוב (כמו דיור מוגן), והוא עלול אפילו להשכיר את הדירה בשכירות משנה ולהרוויח את ההפרש (בצורה חוקית או לא).
        דבר שלישי, זה רק מקטין את הביטחון בהשקעה בדירות, ועלול להקטין בצורה משמעותית את שוק השכירות, ולהקטין את היצע הדיור.
        דבר רביעי, הפרש משמעותי בין מחיר השוק למחיר המותר עלול ליצור "תורים", כשאי אפשר להעלות את המחיר בהתאם לביקוש, וכך יש העדפה לשוכרים שמוצאים חן בעיני בעלי הדירות, העדפת מקורבים וכו'.

  3. orikatz הגיב:

    כששמעתי לראשונה על המסמך הזה שאלתי את פאבל ז'לנוב (אחד מכותבי הדוח שאותו אתה מזכיר בהתחלה, שהוא דוקטורנט לכלכלה בפקולטה שבה אני לומד) על המחקר ועל המסקנות שלכם והאם שווה להתעמק בזה. הוא אמר לי שממה שהוא זוכר לא היו ממש מסקנות אופרטיביות ומתברר שכל הדרכים די גרועות ואין הרבה מה לעשות. מה שאתה כותב כאן קצת מחזק את המסקנה הזו…

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s