עוד בלוג תל אביבי

מפת העדיפויות הלאומית היא מפה גיאוגרפית שמייצגת בכל נקודת זמן מסויימת את האינטרסים הגיאוגרפיים של הממשלה הישראלית. צריך מראש לציין שרובם ככולם של היישובים הנכללים במפה הזו הינם יישובים שהוקמו ע"י ממשלות ישראל השונות (ולא בתקופת המנדט או קודם לה), מה שמעיד על חוסר היכולת של מערך התכנון הישראלי ליצור יישובים בריאים שלא צריכים להיסמך על סעד ציבורי לשארית ימיהם. המפה עצמה משתנה תדיר כתלות בזהות מרכיבי הקואליציות הזמניות שמיוצגות בממשלה.

הסובסידיה מהמדינה ליישובים שהשלטון "הנדיב" חפץ להראות שאליהם הוא מעביר כספי מסים ייחודיים – מטרתה לתחזק מקומות שאין להם היגיון כלכלי-חברתי משל עצמם, תוך גזירת סרטון וכותרות של הפוליטיקאים המכהנים באותו רגע בגופי השלטון. הויכוחים על זהות היישובים שיקבלו את הסובסידיה הזו משמשים כר פורה למחלוקות בין שלל חברי כנסת שלכאורה מייצגים דעות שונות בחברה הישראלית. בימינו, הימין-לכאורה והשמאל-לכאורה מתחבטים בסוגייה הקיומית האם מטרופולין תל-אביב צריך לסבסד את עיירות הפיתוח או את ההתנחלויות מעבר לקו הירוק. בפועל, גם עיירות הפיתוח וגם ההתנחלויות הוקמו ע"י השלטון הישראלי המרכזי למטרות של ייהוד המרחב בתקופות שונות ופרט לאלו שנבנו סמוך למרכזים כלכליים-חברתיים מתפקדים (כדוגמת אשדוד, שנבנתה כנמל הימי של תל-אביב או מעלה אדומים שהיא הרחבה פרברית של ירושלים) כל היישובים האלו סובלים מחוסר היתכנות כלכלי-חברתי וצורך מתמיד בכספי סיוע ציבוריים. באופן ספציפי, דיון מיוחד סובב סביב מפעל "נגב טקסטיל" אשר בשדרות. היישוב שדרות עצמו, כפי שנאמר, נבנה ללא צורך חברתי-כלכלי ומעולם לא הפך ליישוב נחשק וספק אם יהפוך לכזה בעתיד. היישובים מהסוג הזה נבנו בתכנון מלמעלה ע"י מדינת ישראל (בניגוד אגב, לתל-אביב, חיפה, ירושלים, כפר-סבא, פתח-תקוה ושאר הישובים שקמו לפני 1948 בתכנון מלמטה) במטרה "לייהד" את המרחב.

השאלה שלא עומדת לבחינה היא עד כמה אנחנו עדיין מוכנים להשקיע באותו ייהוד ובאיזה מקומות. בתקופת מפא"י הייהוד המסובסד התבצע במקומות כמו שדרות שמאז ועד היום נזקקו לסובסידיות כדי לשרוד. כיום, אותה פעולת ייהוד בשליטת הליכוד-ביתנו מתבצעת ביישובים ביהודה ושומרון שגם להם אין הצדקה כלכלית והתיישבותית ואין יכולת הישרדות ללא סובסידיה ממשלתית. בקיצור, בין מפא"י לליכוד נשארנו פחות או יותר באותו מקום. למדינת ישראל אין תוכנית שבה היישובים האלה יהפכו ליישובים בריאים שאינם תלויים בסובסידיה נצחית (וזה גם לא כל-כך פשוט). למדינת ישראל ולמיקי רוזנטל אין תוכנית שבה שדרות, ירוחם או אופקים הופכים ליישובים שאינם תלויים בכספי המסים שמתקבלים ביישובים אחרים. למדינת ישראל ולנפתלי בנט אין תוכנית שתאפשר לרחלים לשרוד בלי הזרמת כספים קבועה מתל אביב (דרך ירושלים) בשלל דרכים. בנקודה הזו חברי הכנסת מהימין-לכאורה ומהשמאל-לכאורה די דומים – שניהם מאמינים שהשלטון המרכזי צריך לייצר ולתמוך ביישובים פגועים כאלה ואחרים בלי מחשבה על עתידם של יישובים אלה ועל האפשרות שלהם לשרוד בעתיד (בדרך-כלל מתחת לתפיסה הזאת יש גם את גישת פיזור האוכלוסין הכושלת, וגם תפיסות אחרות). אין שום מחשבה בקרב נבחרי הציבורי מהצדדים השונים (לכאורה שונים) על הטרגדיה שעומדת בבסיסם של יישובים מסובסדים אלה ושנוחתת מעת לעת על המתגוררים בהם, והיא שהם סמוכים לנצח על תמיכה ממשלתית כזו או אחרת שטיבה להיות זמנית ובת-חלוף.

במקום להשקיע במפעל מלאכותי כמו "נגב טקסטיל" צריך לבחון אפשרויות להפוך את שדרות מיישוב שבנוי בצורה פרברית (ומבוסס על עיר מוצלחת שלא קיימת באזור), ליישוב עירוני שיכול לפתח בעצמו כלכלה. מודיעין, למשל, היא יישוב פרברי כמעט ללא פעילות כלכלית בתוכה, אבל בפועל היא חלק מהמרחב המטרופוליני של תל אביב, כך שלמעשה היא מתקיימת בתוך מרחב עירוני חי. שדרות הפרברית לא יכולה לחיות באותו אופן כי אין לה שום גרעין עירוני. השאלה היא אם אפשר לשנות את תכנון שדרות באופן שייאפשר לגרעין עירוני כזה להיווצר. סוגייה זו בכלל לא נמצאת בשיח כרגע. בכל מקרה, לגבי פיתוח כלכלי מקומי והקשר שלו לתכנון עירוני יש תוספת משמעותית כאן.

לפעמים צריך להודות בטעות ובמקום מענקים למפעלים כושלים ביישובים כושלים, אולי להשתמש בכסף הציבורי לנסות לתקן את החוליים התכנוניים של אותם יישובים או לתת מענקי קליטה לתושבי אותם יישובים (שחלקם באמת לא בחרו בזה, אלא נזרקו בכוח) להגירה למקומות מצליחים יותר. ובכל מקרה, בימים אלה שבהם מחברים את כל היישובים האלה ברכבות שעולות מיליארדים אז כדאי לנצל את הרכבת לפיתוח עירוני ביישוב (אבל ידוע שכל מטרת הפיתוח של הרכבת היא רק לגזור סרט ולא לשמש ככלי תחבורה למקומות האלה בכל מקרה).

חזרנו מדרזדן, בירת סקסוניה והעיר שאולי מוכרת בעיקר בזכות העיצוב האורבני שחיל האוויר המלכותי עשה לה בפברואר 1945. אם זה לא הספיק, אחרי המלחמה דרזדן הייתה חלק מהרפובליקה העממית של מזרח-גרמניה, מה שהוסיף לה נדבך של בנייה קומוניסטית וגם עיכב בשנים רבות את האפשרות לשקם אותה באופן משמעותי. למרות כל זאת, העיר עברה ועוברת עדיין תהליך שיקום ארוך שראשיתו בחידוש המונומנטים המשמעותיים ההיסטוריה וסופו גם בבנייה חדשה ובשטחי מסחר לרוב. אחת התזכורות הקבועות להפצצה שעברה העיר נמצאת בפרטים שנשרפו במהלך ההפצצה, אך נשמרו לעת חידוש העיר והיום מוצבים על הבניינים המשוחזרים – הגוון של הפרטים הללו הינו שחור-שרוף, כפי שלמשל ניתן לראות בגוון המלאכים שבתמונה הבאה:

מלאכים בגוון שחור-שרוף, תזכורת להפצצת העיר

ועכשיו נעבור על עוד כמה פרטים מהעיר דרזדן וסביבתה. משהו שיכול להיות רלוונטי לתל-אביב למשל הוא ברזיות ומזרקות שניתן לשתות מהן ללא זיהוי והן מזרימות מים באופן רציף, כך שהן גם נקיות והגייניות – הנה אחת לדוגמה:

ברזייה ללא זיהוי בדרזדן. מתאימה גם למילוי בקבוקים

אלמנט נוסף שחוזר על עצמו בדרזדן הוא כמות המגרשים הלא-בנויים במרכז העיר, אזורים שהיו בנויים בעבר וממתינים עדיין לבנייה מחדש. הנה אחד מהם:

מגרש שהופצץ וטרם נבנה במרכז דרזדן

חלק מהמגרשים האלו משמשים בינתיים למגורי מכוניות:

חניון באדיבות חיל האוויר המלכותי

אלמנט אורבני נוסף שדרזדן מפגינה בחוזקה הוא שימוש רב בפסז'ים. בבנייה הטורית של סוף המאה ה-19 וראשית המאה ה-20 נעשה שימוש יעיל ביותר בקרקע לבנייה צפופה ואיכותית שבה השטח הציבורי מצומצם והחצרות הפנימיות מרווחות. דוגמאות לכך בארץ ניתן למצוא בפלורנטין וגם בשכונות בירושלים כדוגמת נחלאות. לרוע מזלנו, החצרות הפנימיות של פלורנטין די מוזנחות. המקום שבו דרזדן לוקחת את זה עד הסוף הוא ה-Kunsthof Passge, או בקיצור פסז' האומנויות שבו החצר הפנימית משמשת כמרחב מזמין מאוד ורב שימושים:

ב-Kunsthof Passage יש מכל טוב

פרט על בניין בתוך הפסז'

בעוד שדזרדן העתיקה מוצפת התיירים הולכת לישון מוקדם, החלק החיצוני של העיר החדשה (בגרמנית Aussere Neustadt) נשאר ער ופעיל גם בלילה, כאשר המרחב הציבורי משמש לישיבה, לשתייה (יותר זול מפאבים) ובכלל:

בלילה, גם מדרכה היא סוג של ספסל

חוץ מלהסתובב בדרזדן עצמה, יצאנו גם לטיול אופניים לעבר טירת פילניץ וחזרה לאורך גדת האלבה. התשתיות לרכיבה לאורך הנהר טובות ברובן ונוחות, ואפשר לעצור במקומות מגוונים לבירה ואף להתרשם מהפרברים של דרזדן שמכילים יותר עירוניות מרוב רובן של ערי ישראל.

תשתיות אופניים לאורך נהר האלבה

גם בדרזדן עצמה מקומם של האופניים לא נפקד והם מקבלים תשתיות ברמה סבירה, לא טובה כמו בקופנהאגן או באמסטרדם, אבל בהחלט מספקת. כך נראה מעבר חצייה משותף להולכי רגל ואופניים:

הפרדה בין הולכי רגל לאופניים במעבר חצייה

כמו תמיד במרכז ערים היסטוריות באירופה ניתן להתרשם מהשילוב של אפשרויות הישיבה במרחב הציבורי – במקרה הזה מרתין לותר עוזר לתיירים להתרווח ברחבת הכנסיה:

ישיבה משנית בתמיכתו של מרתין לותר

ונסיים בעוד תענוג אחד שבארץ אני לא מרשה לעצמי – קנייה של פירות יער ואננס טריים. האננס החתוך שבתמונה (מיובא מקוסטה ריקה) עלה לנו בין יורו לשניים, ובמחיר דומה רכשנו ראספבריס ובלאקבריס (חלק כנראה מגידול מקומי וחלק מיובאים מארה"ב) ומן הסתם ניתן היה גם לרכוש אותם במקומות זולים יותר מאשר בסופרים במרכז העיר. בישראל, בשמם של אידיאלים לא ברורים, שני המוצרים האלה (שלא ניתנים לגידול נוח באקלים הישראלי) עולים הרבה יותר. משעשע לחשוב שעד לא מזמן דרזדן הייתה חלק מהבלוק הקומוניסטי ועכשיו ניתן לאכול בה מוצרי מזון טריים ובזול, בעוד שברפובליקה העממית הישראלית קומראד יאיר שמיר מהמשרד לחקלאות ופיתוח הכפר מקים עוד ועוד ועדות לקביעת מכסות ייצור ומחירים. לפחות אפשר להתנחם בצילום ובזיכרון של האננס הטרי ובחרות שהוא מסמל עבור תושבי דרזדן ומזרח-גרמניה בכלל, חרות שחסרה ברפובליקה הישראלית העממית:

אננס ופירות יער טריים. תענוגות זולים בדרזדן, אך יקרים ברפובליקה העממית הישראלית.

במדינת ישראל יש מצב שנהוג לקרוא לו "משבר דיור". משבר הדיור מתייחס לכך שיותר ויותר אנשים לא יכולים לרכוש או לשכור דירה במקום שבו הם רוצים לגור וגם לא יכולים לרכוש או לשכור דירה במקום קרוב למקום שבו הם רוצים לגור. העניין הפעוט הזה פוגע להרבה אנשים ביכולת להוביל חיים מלאים ולקבל את ההזדמנויות שהם חפצים בהם, הזדמנויות שההתחלה שלהם מתחילה ממיקום המגורים. בפוסט זה אסכם שורה של פוסטים שנכתבו על ידי ועל ידי אחרים כדי להראות שישנם ארבעה חסמים רגולטוריים משמעותיים לייצור דירות. הפוסט מתייחס במיוחד למטרופולין תל אביב, אשר מכיל כ-45% אחוזים מאוכלוסיית מדינת ישראל וסובל יותר מהמטרופולינים האחרים ממחנק הדיור. עם זאת, הרבה מהדברים שגורמים למחנק הדיור במטרופולין תל אביב נכונים גם לירושלים ולמטרופולין חיפה, אם כי בעצימות נמוכה יותר. המשמעות של חסמים רגולטוריים אלה מראה שמשבר הדיור מיוצר באופן מלאכותי ע"י רשויות התכנון ואין זו בעייה שמייצרים הציבור הישראלי או ההון הגדול הגלובלי. משבר הדיור טמון קודם כל בהחלטות רגולטריות ממשלתיות. ברשותכם נתחיל: 1. אידיאולוגיית פיזור האוכלוסין ומחנק הקרקעות של גוש דן. כבר דנו בנושא הזה מספר פעמים בתקופה האחרונה ונסכמו בקצרה: לא ניתן לשנות את תפרוסת המגורים הגיאוגרפית-חברתית-כלכלית בין המטרופולינים השונים במדינה מסויימת. משום כך, בגוש דן יגורו בשנת 2030 כחמישה מיליון איש ללא תלות במדיניות כזו או אחרת. בנוסף, לאורך ההיסטוריה נמצא כי אנשים מוכנים להקדיש בממוצע כשעה ביום לנסיעות ואמצעי הטכונולוגייה הממונעים שהתפתחו אפשרו למטרופולינים לגודל מסויים שעומד באותן דרישות. להרחבה בנושא זה ולהשוואה בינלאומית שמראה שיש דמיון רב בכמות הזמן אותו בני אדם מקדישים לנסיעות יומיות ניתן לעיין במאמר הזה. מדיניות משרד התחבורה טוענת שפרישת רשת רכבות וכבישים מהירים תביא לאותו פיזור אוכלוסייה מדומיין, אך זה לא יקרה, בגלל אותם חסמים כלכליים-חברתיים. לעיון בנושא זה מומלץ לראות את הכתבה של ערוץ 10 על רכבת העמק שבה ובפרט בדקה 4:30 שבה רואים את הכישלון הקולוסאלי של קו הרכבת לדימונה שתוכנן כך שלא יהיה בו שימוש והוא פועל רק כדי שיוכלו להגיד שיש רכבת לדימונה. כמו כן, כדאי לקרוא את הראיון הזה עם ד"ר משה גבעוני, שמתמחה במדיניות תחבורה. עוד כדאי להוסיף שנסיונות דומים בעולם לפיזור אוכלוסין לא צלחו, למרות שימוש באמצעים אלימים כולל פיזור כפוי ודרכונים פנימיים. הגיע הזמן להכיר בכך שיש סיבות טובות מאוד לכישלון פיזור האוכלוסין הישראלי שבבסיסן עומדים חוקים כלכליים-גיאוגרפיים ששום דיקטטור לא ניצח בעבר. המשך השאיפה לפזר את גוש דן בכוח מוביל להקפאות בנייה שעליהן אחראית קודם כל רשות מקרקעי ישראל. אותן הקפאות מייצרות מחנק נדלן אדיר בגוש דן שגורם לפגיעה ברווחת המגורים של כל תושבי גוש דן, דוחף את העניים למחיה בתנאים קשים מאוד ואת מעמד הביניים המבוסס למשכנתאות גדולות מאוד במודיעין. פתרון: על רשות מקרקעי ישראל להבין את תפקידה ביצירת מחנק הנדלן ולהפנים שלגיאוגרפיה חוקים משלה שמבטיחים שמטרופולין תל אביב ישמור על גודלו היחסי בעתיד ולהכין מקום ל1.7 המיליונים שיצטרפו עלינו עד 2030. על כל דירה שמכינים בירושלים נדרשות שתי דירות במטרופולין חיפה וארבע דירות במטרופולין תל-אביב. כדי להקל על פקידי רשות מקרקעי ישראל אני מביא כאן את הגרף שמראה את היחסים בין המטרופולינים מאז 1961 שמראה יציבות רבה: משקל המטרופולינים בישראל מאז 1961 2. איסור על בנייה של אורבניות תוססת – התקנים הישראלים גורמים לבנייה דלילה מאוד של דירות גם כשבונים לגובה. לא ניכנס עכשיו לכל אוסף התקנים הנוגעים לבינוי בישראל, אבל חשוב לעמוד על היחס בין שטח ציבורי לשטח פרטי שעומד בבסיס הדלילות של הבנייה בישראל. במקומות עירוניים אינטנסיביים כמו מרכז תל-אביב היחס בין השטח הפרטי לשטח הציבורי הוא 40-60, כלומר 60% מהשטח בבעלות פרטית ו-40% בבעלות ציבורית, שזה כולל את השטחים הציבוריים הפתוחים, כבישים ושטחים למוסדות ציבור. אותם 60% פרטיים מממנים למעשה את התחזוקה של ה-40% הציבוריים ומשמשים כמעין מחסן למספיק אנשים שינצלו את אותם שטחים ציבוריים ומוסדות ציבור. יחס זה מאפיין אזורים רבים בארץ שנבנו לפני קום המדינה שבהם העירוניות יחסית חזקה. התפיסה שבאה אחרי קום המדינה והלכה והעמיקה כאן מעדיפה הקצאות עצומות לשטחים ציבורים ומעט לשטחים פרטיים, דבר המוביל לעירוניות חלשה מאוד וגם בעיות תחזוקה של מרחב ציבורי ענק. היחס התהפך ואנחנו מדברים היום על לפחות 60% קרקע ציבורית לעומת 40% ואף פחות קרקע פרטית במקומות שנבנים במדינת ישראל. התוצאה של תקנים אלו היא תת-בינוי עירוני. הנה דוגמה אחת שהתייחסתי אליה לאחרונה – תוכנית תע"ש השרון שלמרות שנבנים בה מגדלי מגורים עם עלויות תחזוקה גבוהות מאוד למי שיתגורר בהם, הצפיפות הכוללת שלה היא כשל שכונת צמודי קרקע (3 יחידות דיור לדונם). ההדמייה הזו ממחישה טוב מכל:

מעבר לבזבוז הקרקע סוג הבנייה שמאושר בועדות התכנון הוא בהכרח מוטה-רכב באופן קיצוני ואף אינו עונה לדרישות השוק שמעדיף בחלקו לפחות בנייה עירונית אינטנסיבית שמאפשרת שימוש רב באמצעי תחבורה שאינם רכב פרטי על בסיס יומיומי. התייחסתי למצוקת הדיור האורבנית יום לפני שפרצה מחאת האוהלים לפני שנתיים בפוסט הזה, הרחבתי על הקשר לתחבורה כאן, ואף כתבתי מאמר דעה בנושא שפורסם בזמנו בדה מרקר. מצוקת הדיור האורבנית מוסיפה קיסם למדורת הנדלן – כפי שכבר הראינו ממשלת ישראל חונקת את האפשרות לבנות דירות בגוש דן, ובנוסף לא מאפשרת בנייה לשוק שמעדיף מגורים אורבניים. הדבר הזה מייצר עיוותי נדלן קיצוניים בשני המקומות האורבניים היחידים שעברו שיקום משמעותי בישראל – מרכז ירושלים המערבית ומרכז תל-אביב. שני המקומות האלה הם כיום היקרים בישראל גם בגלל נדירותם. כדי לסגור את הפינה על הקצאת קרקע לצורכי ציבור אני אצטט כאן מספרו של שלמה אנג'ל Planet of Citiesמעמוד 58-59, שבו הוא מתייחס באופן ספציפי להקצאות הקרקע הציבוריות בישראל:

The Israel Lands Authority, which owns many large parcels of land required for urban expansion, now refuses to allow the share of lands for public use to exceed 65 percent. Strange as it may seem, were it not for the authority's oversight, other public entities would try to seize more than 70 percent of the land for public use, often holding it in reserve for future use, or possibly for sale or lease for private enterprises. This practice is no doubt excessive, reflecting a rather bureaucratic approach to city planning that is out of touch with the way successful cities develop and thrive. The wealth of cities is generated on lands in private use. An ample supply of private land, therefore, must be available for production, commerce, civic activities, and residences for a city to grow and flourish. And it is in the public interest to ensure that ample land remains in productive private use to generate the surplus that can be taxed and used for investing in and operating a full complement of public services.

פתרון: משרד הפנים, באמצעות מינהל התכנון, צריך לערוך מיפוי ואפיון של התקנים השונים המשפיעים על יצירת סביבות מגורים, והגורמים האחראים עליהם. איגודם של התקנים, וההבנה כיצד המכלול שלהם מונע יצירת עירוניות בישראל הינו צעד ראשון בדרך לבינוי עירוני של ממש בישראל. כמו כן, מומלץ לבצע פרוייקטי חלוץ, שישוחררו ממחוייבות לרוב רובם של התקנים בקרבת תחנות רכבת (שרבות מאלו מהן שהוקמו לאחרונה הוקמו על בסיס הגעה ברכב בלבד), שמאפשרות פיתוח בינוי אינטנסיבי מוטה תחבורה ציבורית.

3. חוסר יכולת להגדיל את כמות הדירות במקומות שכבר בנויים (בדלילות). לא ארחיב כאן יתר על המידה, אבל צריך לציין שפרוייקטים של פינוי-בינוי מסיביים כמו שמתכנן משרד השיכון אינם ריאליים בגלל גודלם. לא ניתן במחי יד תכנונית לפנות 400 משפחות או יותר ולשבור קהילות, ומסיבה זו פרוייקטים של פינוי-בינוי לא יוצאים לדרך. דרור גרשון הרחיב כאן על החסמים להתחדשות מקומות בנויים בישראל, ויובל כהן נגע גם הוא בנקודה זו. בנוסף, הפרוייקטים שכבר כן קורים בפינוי-בינוי סובלים מאותם תקנים אנטי-עירוניים שדנו בהם במסגרת החסם הקודם.

שיכונים בטירת כרמל. מערכת התכנון הישראלית לא יודעת להתמודד עם הקושי לחדשם

פתרון: מוצע כי משרד השיכון ינטוש את רעיון העיוועים של פינוי-בינוי ויעבור לשיטת בינוי-פינוי שיטה אינקרמנטלית שמסוגלת להתמודד עם המורכבות של שיקום שיכונים תוך מתן מענה לאתגרים חברתיים רבים. הרחבות בנושא ניתן למצוא במעבדה להעצמה עירונית של מרחב שעסקה בעיקר בנושא זה.

4. ראשי העיריות בגוש דן מתנגדים לתוספת מגורים בגלל שיקולי ארנונה. נניח שכבר יש לנו קרקע ותוכנית וצפיפות, או-אז יבוא ראש העירייה התורן וינסה לצמצם ככל יכולתו את כמות הדירות שתיבנה במקום. מתל-אביב ועד רעננה ראשי העיריות עושים מאמץ להקטין ככל האפשר את כמות הדירות ולהגדיל את כמות המשרדים ושטחי המסחר, בגלל שיקולי ארנונה. הארנונה למגורים נמוכה משמעותית מהארנונה עבור שטחי מסחר ומשרדים. מצד שני משרדים ושטחי מסחר צורכים הרבה פחות שירותים מתושבים (בפרט, הם לא צורכים שירותי חינוך ובריאות שתושבים צורכים). הרחבתי בזמנו על הנושא בפוסט הזה שכלל כמה וכמה דוגמאות לנושא כאוב זה. כדאי גם לעיין בכתבה הזו שמתוכה אצטט:

ראשי הערים אשקלון וראש העין, שבשניהן נרשמת בשנים האחרונות בנייה של אלפי יחידות דיור למגורים, האשימו במהלך סוף השבוע את הממשלה בכך שאינה מתקצבת את הערים המתפתחות באופן שיספק מענה לצרכי האוכלוסייה המתרחבת. באופן זה, טענו השניים, נאלצת הרשות לממן תשתיות רבות, בהם מוסדות חינוך ומבני ציבור, מכיסה, דבר היוצר קשיים כלכליים ניכרים לרשות המקומית.

כלומר, כמעט כל ראשי הערים פועלים לצמצום כמות הדירות החדשות שתיבננה אצלן ומעדיפים להיות ראשי עיר של משרדים וקניונים בלבד (היתרון הוא שהם גם לא מקבלים זכות הצבעה בבחירות).

פתרון: משרד הפנים צריך לערוך רויזיה באופן שבו מבוצעת גביית ארנונה ואף לייצר איזון טוב יותר בין ארנונה למגורים ובין ארנונה שאינה למגורים, כך שהארנונה למגורים תעלה ואילו הארנונה לשימושים שאינם מגורים תרד. בנוסף, מוצע לבחון העברות ארנונה בין רשויות באותו מטרופולין לטובת האיזון הפיננסי. לא יכול להיות מצב שעיריות תל-אביב ורמת-גן יגבו את כל כספי הארנונה שתושבי ראש העין תורמים להן באמצעות פעילותם הכלכלית בעוד שעיריית ראש העין תישא במימון של שירותי החינוך לילדיהם של אותם אנשים.

סיכום

הרגולציה הממשלתית על שלל זרועותיה היא היא הנושאת באחריות הראשית לאותו משבר דיור שבו אנו חיים ובפרט בגוש דן. רפורמת פרגולות לא תשנה מצב זה. כל עוד ממשלת ישראל תחנוק את גוש דן מתוך תפיסות אוטופיסטיות של פיזור אוכלוסין, לצד העמדת קשיים בפני בינוי עירוני ותמרוץ רשויות מקומיות להקשות על בינוי דירות בתחומן משבר הדיור הישראלי ילך ויעמיק. כל אחד מארבעת החסמים שפורטו כאן דורש התייחסות מעמיקה מצד רשויות המדינה ובפרט מצידם של רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים ומשרד השיכון. אני מקווה שפוסט זה יעזור לעשות קצת סדר בנוגע לאחראים המרכזיים למשבר ולתפקידם בפתרונו.

מטרופולין תל-אביב ורצועת מישור החוף הישראלית היא אחד המקומות המובילים בעולם לסטארטאפים טכנולוגיים. בתוך ים הפיתוחים המשוכללים באמת שמפותחים כאן, חלק מהפיתוחים הם יותר צעד בכיוון אחורה. כזו היא למשל הברזייה שנותנת מי ברז עירוניים תמורת הזדהות, שכבר נכתב עליה כאן. כדי לסגור את הפינה אספתי כמה לינקים לנושא הזה באופן ספציפי שייטיבו לספר את כל הסיפור:

1. עידו קינן וג'וני זילבר, שהיו הראשונים לזהות את הבעייה טחנו עד דק את ההטבות הסודיות שקיבלה חברת ווש, יוזמת הברזייה שיודעת מי משתמשיה.

2. עיריית תל-אביב-יפו הגיבה לקינן וזילבר ואלו מצידם לא נשארו חייבים וסיפקו פרשנות מקיפה לעניין.

3. יהונתן קלינגר הרחיב על הבעיות במודל של ווש והעיריייה.

4. רופאים לזכויות אדם פנו לעיריית תל-אביב-יפו בנושא זה עם טענה של פגיעה בזכותו של אדם למים.

5. אם רוצים ברזיות מעוצבות במרחב הציבורי – לא חסר חברות שאפשר לרכוש את זה מהן ולתת שירות לציבור.

6. ועכשיו למה שקורה במקומות אחרים – בטורונטו העירייה כבר ב-2008 התחילה להגביל אפשרות לצרוך בקבוקי מים תוך שיפור רציני של איכות המים בברזים וקמפיינים ברוח זו ממשיכים להתרחש שם.

7. ועכשיו לסטארטאפ אמיתי – בלימה שבפרו, אחד המקומות המדבריים בעולם עם אחוזי לחות גבוהים מאוד – עושים מים מהאוויר ונותנים נגישות בחינם למים האלה ללא כרטיסי זיהוי או תשלום כאלה ואחרים. זה סטארטאפ:

רגע אחרי שתיארתי את חוסר התוחלת שבהתכחשות לכך שבגוש דן יהיו ב-2030 חמישה מיליון איש הגיעה תזכורת כואבת למציאות החלופית שבה חיים חלק ממקבלי ההחלטות המשמעותיים במדינת ישראל. הפעם לא מדובר באיזה פקיד בכיר או שר, אלא בראש ממשלת ישראל עצמו, בנימין נתניהו. נתניהו הצהיר קבל עם ועדה שממשלת ישראל עושה ספקולציה מתמשכת בקרקעות על-מנת להעשיר את קופתה על חשבון רווחתם של אזרחיה. במכבסת המילים של נתניהו עצמו נאמר:

אנחנו משתמשים במחירי הדירות בגוש דן כמנוע צמיחה בישראל. השקענו בתשתיות – וגם בהזזת אוכלוסייה שחיה במחנק של מחירי הדירות היקרים במרכז.

כלומר, במקום להתמודד עם האתגרים העומדים בפני המטרופולינים של ישראל ובפרט מטרופולין תל-אביב ו-1.7 מיליון האנשים שיבואו אליו עד 2030, בנימין נתניהו טומן את ראשו עמוק עמוק בחולות הנגב תוך שהוא עצמו ממשיך להתגורר ברחביה המנדטורית שהתמזל מזלה להיבנות לפני ייסוד המדינה. בנימין נתניהו אינו המנהיג היחיד בהיסטוריה העולמית אשר פעל ממניעים אנטי-אורבניים לא רציונליים תוך דמיונות ואשליות על פיזור אוכלוסין. בפרט, אני מעונין לשתף איתכם כמה נסיונות אלימים יותר מזה של ממשלת ישראל בפיזור אוכלוסין שנכשלו כולם. ראשית, ציטוט מספרו של שלמה אנג'ל Planet of Citiesמעמוד 114, לגבי היררכייה של ערים (השמטתי הפניות לטקסטים אקדמיים והוספתי הדגשות שלי):

In a typical urban hierarchy, at the high end we should expect to find a few cities that are very large, in the middle a large number of cities of lesser size, and at the low end a very large number of cities that are small or very small. We would do well to accept this situation rather than try to reorganize it forcefully to conform to some preconceived utopian order of optimal size cities. The recurrance of the power law in different countries, in different historical periods, and in the world at large suggests that it is a powerful pattern that cannot be manipulated easily to meet some idealized scheme for redistributing the urban population in geogrphic space. It is no wonder, therefore, that the most repressive efforts on the part of governments to redistribute the urban population away from the large cities – the Soviet propiska system, Mao's rustification efforts, and the Khmer Rouge's evacuation of Phnom Phen, to take a few radical examples – have utterly failed. Needless to say, the more benign efforts of all other governments have utterly failed as well.

ובכן, מה אומר למעשה שלמה אנג'ל בכמה משפטים קצרים? שלחלוקה בין המטרופולינים יש צורה על חוק חזקה (התפלגות לוגריתמית שאומרת שיש מעט ערים גדולות והרבה ערים קטנות) בכל המדינות ובעולם כולו כמדגם אחד. הוא מראה שגם נסיונות אלימים ביותר, אפילו יותר אלימים מסרסרות קרקעות כמו של רשות מקרקעי ישראל, לא הצליחו לגרום לאותו "פיזור אוכלוסין" הזוי שמנהיגים רבים חלמו עליו לאורך הדורות במדינות שונות. ועכשיו נעבור בקצרה על המקרים שאותם אנג'ל מזכיר כנסיונות לפיזור אוכלוסין:

1. הגירוש מפנום פן של החמר רוג'. לחמר רוג', ששלטו בקמבודיה מ-1975 עד 1979 והיו אחת הדיקטטורות היותר קיצוניות ששלטו במהלך המאה ה-20 במדינה כלשהי, היו הזיות על פיזור אוכלוסייה מהערים והפיכת כל אדם לחקלאי. כדי לעודד את יושבי הערים לעבור לכפר הם פינו אותם בכוח (ואם היה צריך הרגו כמה בדרך). ב-1975 הם פינו את מטרופולין פנום פן מ-2.5 מיליון האנשים שהתגוררו בו בהתאם לחזונם האנטי-אורבני. לזמן קצר בקמבודיה לא הייתה כמעט התיישבות עירונית. זה לא ממש עבד, הפגיעה של החמר רוז' במדינה הקמבודית הייתה גדולה כל-כך שהם הובסו ע"י הויאטנמים ב-1979. כיום, פנום פן חזרה להיות מוקד הכלכלה והתעסוקה המוביל בקמבודיה ועם יותר תושבים מאז.

2. מאו טסה-דונג ושליחת הצעירים הסינים לכפרים. עוד מנהיג דגול מהמאה ה-20 שללא ספק ניתן לזקוף לזכותו מוות של עשרות מיליונים הוא מאו טסה-דונג. גם למאו מיודענו היו אשליות רבות בקשר לפיזור תושבי הערים בכפרים לטובת עיסוק בחקלאות. החל מתחילת שנות ה-50 ועד סוף כהונתו של מאו ב-1976, ממשלת סין "עודדה" צעירים מהערים לעבור לכפרים. בסך הכל עברו בתקופה זו 18 מיליון צעירים מהערים לכפרים, תוך קריעת משפחות, ולצד שאר הזוועות שסין חוותה באותה תקופה. גם לאחר מותו של רוצח ההמונים הגדול בהיסטוריה, מאו טסה-דונג (או שזה סטלין?), ותחילת המהפכה האורבנית בסין, ממשלת סין ניסתה בכל כוחה לשלוט בהגירה הפנימית בסין באמצעות דרכון פנימי בשם הוקו (Hukou). מאז שנות ה-80 כבר חיו כ-200 מיליון סינים מחוץ לאזורים שבהם היה מותר להם לשהות לפי מערכת זאת (מה שהפך אותם לסוג של מהגרים לא חוקיים בתוך סין), בגלל שהגיאוגרפיה והאורבניזציה חזקות מכל שלטון. המערכת האנכרוניסטית הזאת בוטלה בשנת 2008. סין עדיין לומדת לקבל את האורבניזציה ועושה הרבה שגיאות בדרך, אבל לפחות הפיזור האלים והשימוש בדרכון פנימי נפסק.

3. ברוסיה הסובייטית דירה בוחרת אתה. עוד עם שההיסטוריה דפקה אותו חזור ודפוק זה הסובייטים (והרוסים במיוחד). וכמובן, מי שדפק הכי הרבה את הסובייטים הייתה רוסיה הסובייטית (וחבר סטלין), שבה התקיימה הפרופיסקה, סוג של דרכון פנימי כדי למנוע הגירה בתוך המדינה לערים הגדולות. הסיפור כבר מוכר לכם, בדומה למקרה הסיני, אזרחים סובייטים מצאו דרכים לעקוף את המגבלות תוך תשלום מחיר כבד ופגיעה אדירה בכלכלה לאורך שנים.

אני ממליץ לראש ממשלת ישראל לא להתעלם מחוקי האורבניזציה העולמיים ולהתכונן במשנה מרץ לאכלוס של חמישה מיליוני אנשים בגוש דן בשנת 2030. כל התנהגות אחרת עשוייה לרמוז כי בראש ממשלת ישראל עומד אדם שחי בהזיות תוך שהוא מתעלם מנסיונות היסטוריים אומללים ביותר שסיפקו לנו הקמבודים, הסינים והסובייטים.