לעתים, הלך הרוח והפטרונות של הדור השולט כרגע באגפי התכנון הישראליים יוצא בציטוט אחד קטן. כזה הוא הציטוט המופיע בכותרת מתוך כתבתו של צפריר רינת בהארץ. מדובר שם על ביצוע המעקב אחרי תמ"א 35 (התוכנית לפרבור ישראל), ועל עתודות הקרקע וכיו"ב. מבצעי המעקב על תמ"א 35 שנמצאת בדרך לתיקונים רבים שאולי יהפכו אותה לתוכנית פחות גרועה אמנם חושבים שעירוניות היא ערך ראוי (למרות זאת, הם לא מציעים תהליכים קונקרטיים לבנייה של עירוניות חדשה בישראל), אך סובלים מפטרונות מוגזמת בכל הנוגע להעדפות הציבור והציטוט המלא הוא:
"הציבור הישראלי אינו בשל עדיין לתרבות חיים עירונית דינמית, והוא מעדיף מגורים בצפיפויות נמוכות, אורח חיים פרברי, והעדפת החדש, כמעט בכל, רק בשל היותו חדש".
איני יודע על סמך אלו ראיות מבסס צוות המעקב את הקביעה הזו, מכיוון שבכתבה לא מופיעה סימוכין ואין לינק לדו"ח או ממצאים כאלה ואחרים. לעומת זאת, אם מסתכלים על מחירי נדל"ן פר מ"ר בנוי ניתן לראות שמ"ר בדירה מתפוררת במרכז תל-אביב התוסס והאורבני עולה יותר ממ"ר של דירה חדשה עם מחסן וחנייה באם המושבות בפתח-תקווה או במודיעין הפרבריות. כלומר, בהסתכלות רק דרך החור של הגרוש נראה שהציבור הישראלי מוכן לשלם כסף רב יותר עבור תרבות חיים עירונית דינמית מאשר עבור מגורים בצפיפויות נמוכות. נכון שחדש עולה יותר מישן, וזה תופס גם במרכז תל-אביב. לא ברור אם כן מאיפה הקביעה של מבצעי המעקב. היה מעניין גם להשוות מחירי נדל"ן בין מקומות סמוכים יותר, כמו למשל השוואה בין מחיר מ"ר בנוי בדירות מעל קניון ערים בכפר-סבא לעומת דירות פרבריות בכפר-סבא וכן השוואה של מחירי נד"לן בירושלים פר מ"ר בין מרכז העיר לפרבריה וכיו"ב. בכל מקרה, מוצע שחלק מתקציבי משרד הפנים יופנו לביצוע מחקרי העדפות נדל"ן אשר עשויים לשרת יותר טוב את התכנון הישראלי.
בניגוד לישראל דלת המחקרים, בצפון אמריקה עובדים בנושא שעות נוספות. בקנדה מצאו כי אנשים מעדיפים היום יותר ויותר דירות על-פני בתים ולא פחות חשוב – סמארטפונים במקום מכוניות:
There is also growing research that younger generations do not relate to the automobile as enabling "freedom." Instead, their electronic and social media devices–whether a smart phone, small lap top computer, music player, etc.–provide an alternate means for self expression and being free to do what they want. In the United States, kilometers driven by 18-34 year olds is declining, and this is likely the case in Canada as well . Younger generations seem to have less interest in automotive use, making apartment living in dense, walkable and transit-oriented urban areas a more natural fit for their lifestyles.
בארה"ב, ממלכת הרכב הפרטי, הדור הצעיר כבר לא רואה ברכב את אמצעי הניידות האולטימטיבי, ואנשים צעירים מוציאים רשיון נהיגה בגיל יותר מבוגר. כאן יש פוסט עם הרבה לינקים בנושא, על העדפות הדיור המשתנות – המעבר מבית החלומות של הדור הקודם לשכונת החלומות של הדור הנוכחי:
For Gen Yers, driving isn’t part of the American Dream anymore. Being connected is. That means walkable and transit-oriented, and that means downtowns and cities. Also, as far as connecting face-face, town squares and piazzas are the ultimate connectors in the built environment, especially with outdoor movies/dining/concerts in them
את ההסבר לנושא כדאי לחפש אצל היזם והאורבניסט, כריסטופר ליינברגר:
Urban expert Christopher Leinberger has witnessed a revolution in his Washington, D.C. neighbourhood.
Ten years ago, his Dupont Circle townhouse in the historic district of the nation’s capital was worth 25 per cent less per square foot than a house in suburban Maryland or Virginia 30 minutes away. That same townhouse is worth 70 per cent more per square foot today
אז מה כל זה אומר? מסתמן שיש שינוי משמעותי בהעדפות הדיור ובסמלי הסטטוס בין הדורות. גם אצלנו, מחאת הדיור מובלת למעשה ע"י הדור החדש שלפחות בסקרים המקבילים בצפון אמריקה מעדיף ניידות וחיבוריות באמצעות הסמארטפון על-פני המכונית וחושב יותר על שכונת המגורים שבה הוא רוצה לגור ולא רק על פרטי הדירה.
לטעמי, בתוך מחאת הדיור עולה יותר מדי הנושא של הדיור הציבורי מימי סלאח שבתי, שניכר כי חלק מהאדריכלים עדיין מתרפקים עליו ועל זוועותיו, ועוד עלול לחזור אלינו (מי רוצה דירה בחינם בדימונה בשיכון? חינם, רבותיי, רק היום. שיכון בדימונה!) בטעות. לעומת זאת, ממעטים לדבר על בניית דיור בהתאם להעדפות השוק, ובמקרה הזה אולי גם העדפות למגורים אורבניים אינטנסיביים, האסורים כיום בבנייה בישראל. לפיכך, תרשו לי לחזור ולהמליץ שוב למשרד הפנים, משרד השיכון ויתר המשרדים שפועלים נגד בניית עירוניות בישראל לעשות מחקרים על העדפות השוק, גם מבחינת המחיר וגם באמצעות מחקרי העדפות בצורת ראיונות ושיטות נוספות שעשויים להאיר את הדברים. מומלץ לבצע סקרים אלה בהתאם לקבוצות גיל – ניכר כי לא רק צעירים שואפים אל העיר האינטנסיבית, אלא גם מבוגרים יותר אשר ילדיהם עזבו את הקן ואין להם צורך יותר בדירה ענקית בסביוני פיזדילוך. כמו כן, יהיה מעניין לראות מהן העדפות הציבור בכללותו לסביבות מגורים שונות ביחס למצאי הקיים של סביבות מגורים אלה. לשם הדוגמה, נניח הציבור בכללותו מעדיף סביבה פרברית בשיעור של 70% (רק 30% מעדיפים סביבה עירונית). ברם, אם מצאי הדירות הפרברי מסך כל הדיור הוא 85% ומצאי הדירות העירוני הוא רק 15% ניכר כי לאלו המעדיפים סביבות עירוניות תהיה בעייה למצוא את הדירות המתאימות להם בשוק הזה, למרות שהם המיעוט, ותיווצר להם בועת נדל"ן קטנה. עוד מומלץ לצוות המעקב של תמ"א 35 לעשות סיור ברוטשילד בימים אלה. יכול להיות שיתברר להם שלפחות חלק מהציבור הישראלי בשל ביותר לתרבות חיים עירונית דינמית.
ועוד לינק אחד ברשותכם – המלצותיה של עמותת מרחב לעירוניות מתחדשת בישראל (שאני חבר ועד מנהל בה) לתמ"א 35 ולדו"ח המעקב שלה. מי ייתן ונזכה לסביבות עירוניות מתחדשות וחדשות בישראל, ולמתכננים שאשכרה בודקים מהן העדפות הציבור במהרה בימינו, ואמרו אמן.
עוד בלוג תל אביבי 