עוד בלוג תל אביבי

אם לשפוט לפי מה שקורה בזירה המוניציפאלית, יש כבר כמה ראשי ערים בישראל שאכלו מהעוגה של ריצ'רד פלורידה ומתיאוריות המעמד היצירתי (עלאק) שלו. במקום להתעסק בפעולות קטנות שלוקחות זמן ומתמקדות בשיקום ושיפור עירוני, ניתן לקנות אמן או שניים (והמילה אמן כאן היא במובנה הרחב ביותר וכוללת חנוונים ומתכנתים), לתת להם חלל במקום שאף אחד לא רוצה להיות בו, ושהם "ירימו" את המקום שבו הם נחתו אל על למחוזות התקשורת, ההתרחשות וגם בתקווה לעבר הכסף הגדול. התיאוריה של פלורידה (שלא ניכנס אליה כאן בצורה עמוקה) גורסת שצריך להביא אנשים "יצירתיים" כדי להפוך לעיר מצליחה (וגם על זה אפשר להתווכח). התפיסה הזו למעשה הופכת את הדרך שבה העיר מתפקדת על הראש – בעיר שמאפשרת מגוון ובה ניתן לפעול בכל מיני דרכים יהיו גם פעולות "יצירתיות". המפתח מצוי במתן אפשרות לפעול, וזה דורש בעיקר סביבה עירונית (פיזית וכלכלית) שמאפשרת מגוון פעולות ולא באנשים שמוגדרים יצירתיים. פלורידה, או לפחות האנשים שפועלים לאורו, מניחים שמקום מוזנח ומנותק יהפוך למרכז שוקק רק בגלל שיביאו מישהו שהצליח במקום אחר (והמקום האחר מן הסתם מאפשר הצלחות).

מספר מאמרים מהעת האחרונה חושפים עד כמה חזיונות העיוועים האלה חדרו עמוק לממסדים העירוניים בישראל וכמה כסף ובזבוז זמן הם עוד יגררו. נתחיל בכתבה ארוכה של אייל דץ שהתפרסמה בטיימאאוט ובה הוא סוקר רשימה ארוכה של פעולות עירוניות מהסוג הזה בארץ ובה מרואיין גם עבדכם. הפסקה הזו מתחילה לעשות סדר במהומה (הדגשה שלי):

…גם בישראל התקבלה התיאוריה מלאת החורים של פלורידה על המעמד היצירתי בהתלהבות. מלבד ירושלים (ששכרה את שירותי הייעוץ של פלורידה במאות אלפי שקלים), עומדת התיאוריה גם בלב אסטרטגיית עיר עולם של עיריית תל אביב־יפו. גם בחיפה מושקעים בשנים האחרונות משאבים ביישום המלצותיו. דפני ליף אף חשפה כי ניהלה משא ומתן קדחתני עם ראש עיריית חיפה, יונה יהב, על העברת 50 “אנשי עשייה" מתל אביב לחיפה. לדבריה הבטיח יהב להעניק נכסים למגורים ללא תמורה ולהקים מרכזי תרבות, אולם הפרויקט לא התרומם.

אני חייב להודות לדץ ולעורכו שהשאירו את התגובה שלי בכתבה די זהה להתנסחות המקורית שלי ואני שמח להביא אותה כאן:

ד"ר יואב לרמן, מומחה לתכנון אורבני, טוען ש"כל המאמצים האלו הם מגה בולשיט אחד גדול". לדבריו, "זה לא תהליך מלאכותי שאתה נותן כמה חנויות לאמנים בחינם, כמו שעשו בחיפה ובנתניה. זה דורש מיקום 'נכון', קרוב מספיק למרכז חי או בעל פוטנציאל (מרכז אורבני עם אנשים, רחובות מסחריים וכו') שמאפשר גם כניסה של כסף במנות קטנות וגם שיקום אטי לאורך שנים. בחיפה יש מרכז היסטורי (הדר) שבו קורים תהליכים כאלה, אף שהעירייה לא זורקת שם שקל אחד ורק מפריעה לאותן יוזמות. בירושלים התהליך קורה מעצמו במרכז העיר ובשכונות היסטוריות כמו טלביה ורחביה. בבת ים יש סיכוי שזה יקרה במרכז ההיסטורי, אבל הוא קטן ובגלל הצורה של יפו ג' ויפו ד' נוצר נתק גיאוגרפי משמעותי בין ההתפתחות של צפון יפו לבת ים".

ועכשיו נרד לכמה דוגמאות ספציפיות שמוזכרות אצל דץ ואף מורחבות במקומות אחרים. ראשית, נעלה את ירושלים על ראש שמחתנו. ירושלים, התמצית של ההוויה הישראלית, החליטה לנסות להיות אפילו יותר עיר עולם מתל אביב, כלומר עוד יותר ג'נרית, סתמית וממותגת לעייפה. ג'ולי רוזנצווייג מספרת את הסיפור המלא של שכירת יועצים מפוצצים (כולל פלורידה בעצמו) כדי להפוך את ירושלים מעיר ייחודית ברמה עולמית לעוד שליכטה שהיא עוד מאותו דבר. כמובן, ששום שילוב של מומחים כאלה או אחרים לא ישנה את ההיסטוריה והמצב הגיאופוליטי של ירושלים, כך שאין חשש מנזק ארוך-טווח, פרט לעובדה שירושלים עדיין ממשיכה ותמשיך לעשות טעויות תכנוניות. כפי שכותבת רוזנצווייג:

I suppose it’s natural to consult with academic and political superstars when you want to make big plans for your city. If you’re eager to set mega-projects in motion, to house pre-selected industries in McComplexes that cost a lot of money to build and entail a whole lot of risk — and if you’re bent on doing it all within a couple of terms of political office — it’s probably best that you get global experts to back you up. If, on the other hand, you’re interested in gradual, incremental, low-risk change; in small projects capable of healing an urban fabric blasted apart by automobile infrastructure; in individual, human-scaled buildings that harmonize with their surroundings and provide affordable space for small businesses conceived by people, not planners — then there’s probably no need for superheroes. All that’s required are common sense and a discerning eye.

ירושלים. חסינה מנזק של ממתגים. גוססת מתחת למכבש המתכננים.

ואחרי שירדנו מירושלים נצפין לחיפה שאמנם לא הצליחה להעביר 50 "אנשי עשייה" (מה זה אומר בכלל?) מתל אביב, אבל כן פתחה את "מתחם 21" שבמסגרתו ניתנו בחינם חללים בעיר התחתית המוזנחת של חיפה לאנשים שהיו אמורים להביא רוח יצירתית. עם הרוח הזו של 21 אנשים שפתחו מוסדות בחינם במקום שאין בו נפש חיה, עיריית חיפה אשכרה חשבה שמשהו יקרה. כפי שמסביר ויטלי דובוב, ההשקעה האדירה הזו הניבה כלום מוחלט. בין היתר הוא תולה את הכישלון במיקום השגוי ובקונספציה בכללותה. בנוסף, גם שני ליטמן בהארץ כתבה על הכישלון החיפאי.

חיפה. אוסף של טעויות מחפש עיר.

הסיפור של חיפה וירושלים לא יחודי. יש עוד עיריות קטנות יותר שמנסות גם הן להפוך את הגלגל ולהביא אנשים מסוג מסויים בכוח למקום שלאו דווקא רציונלי לפעילות מסויימת. אחת העיריות האחרונות שנקטו בגישה דומה לגישה החיפאית היא נתניה, אשר נתנה חללים מסובסדים לעסקים עלאק-יצירתיים במרכז ההיסטורי של העיר, וזאת בזמן שהעירייה עצמה נטשה את מרכז העיר לאנחות והלכה להשקיע את כל מה שיש לה בחולות שמסביב.

לסיכום, מוטב לראשי העיריות לנקוט בפעולות שיהפכו את הערים שלהם למקומות שמאפשרים להצליח. במקום להביא אנשים שהצליחו במקום אחר בשאיפה שהם ישנו משהו, עדיף לבדוק מה עזר לאותם אנשים להצליח במקומות שבהם הם פעלו. סביבה עירוניות שמאפשרת הזדמנויות להצליח ממילא תמשוך אנשים שמחפשים את ההזדמנויות האלה. חלק אפילו יצליחו לעשות משהו.

הערה מנהלתית: תודה לכל מי שהעביר תמיכה כספית לבלוג. הסיוע שלכם מאפשר לי לכתוב.

במהלך החודש שעבר התקיים דיון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב בנושא שכירות ארוכת טווח בישראל, בעקבות מסמך שפורסם בנושא, ואשר עבדכם נמנה על צוות כותביו. הצוות שלנו כלל כלכלנים, משפטנים ועוד אנשים עם מקצועות שקשורים לנדלן: גל ישורון, יוני צ'רניאבסקי, יניב קורדובה, עמית חקין ופאבל ז'לנוב. המסמך נושא את הכותרת: "השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה" והוא פורסם תחת המטריה של מכון הגר לדיור הוגן מיסודה של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול.

המסמך מתמקד במדיניות ממשלתית קיימת ומוצהרת בנושא פיתוח שוק שכירות ארוכת טווח (ויש גם פירוט על היתרונות של שוק שכירות זה) מתוך הבנה שמוצר הנדלן הזה אינו מתקיים בפועל בשוק הנדלן הישראלי, ובודאי שאינו קיים ביחס למרבית המדינות המפותחות. חשוב לציין שלמרות שלשכור דירה בישראל זה תענוג מפוקפק, אחוז משקי הבית החייים בשכירות בישראל הוא כ-30%, שזה שיעור קרוב לממוצע במדינות המפותחות אשר ברובן שכירת דירה היא אופציה הרבה יותר מתגמלת. כדי להדגים את היתרונות והחסרונות של צעדים ממשלתיים שונים נבחנו ארבע חלופות באמצעות שמונה קריטריונים להערכה. החלופות שנבחנו היו כדלקמן:

1. חלופת הממשלה למכרזי שכירות ארוכת טווח – זו השיטה שמקודמת באופן האינטנסיבי ביותר כרגע באמצעות חברת "דירה להשכיר" ומשרד האוצר. בפועל מדובר בשיטה כושלת שמניבה מעט מאוד דירות בעלות ציבורית עצומה וחיסכון פרטי מועט לדיירים הספורים שמקבלים דירות אלו.

2. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה – מתחת לטייטל הזה מסתתר עוד תיקון חקיקה שאמור לתמרץ יזמים לבנות דירות קטנות ובינוניות להשכרה ארוכת טווח בתמורה להגדלת זכויות, או מה שמכונה באנגלית – Inclusionary Zoning. גם נושא זה זוכה לתשומת לב רבה, אך הניסיות בעולם מראה שבפועל סוג זה של בנייה לאו דווקא מייצר מספר משמעותי של דירות להשכרה.

3. כאן נבחנה האפשרות של השלטון המוניציפאלי לייצר דירות להשכרה כדוגמת פרוייקט גני שפירא בתל אביב, אשר הוביל להרבה כתבות בעיתונות ומעט מאוד דירות בפועל. בחלופה זו נבחנה הן האפשרות שהעירייה בונה ומתפעלת את הדירות בעצמה וכן שהעירייה מוציאה למכרז חיצוני בנייה ותפעול דירות כאלה (כפי שהמדינה מנסה לעשות). חלופה זו נראית מהירה מאוד ליישום, אך היכולת שלה לייצר מספר דירות שאינו זעום מוטלת בספק.

4. הסדרת היחסים בין שוכר למשכיר – כפי שכבר נאמר, מידת הרגולציה בשוק השכירות בישראל נמוכה מאוד, אך פיקוח שכולל רק הקפאה מלאכותית על מכירי השכירות אינו מוביל בהכרח לשיפור במצב. כפי שמצויין בדוח שוק השכירות הקיים בישראל מבוסס למעשה על דירות שאנשים קונים להשקעה והרווח מהשכירות הוא נמוך יחסית. התנהלות השוק הזאת בחוקים הקיימים מובילה לכך שהשוכרים חשופים לפינויים די שרירותיים בעוד שהמשכירים חשופים לסכנות של דייר סורר, אשר באופן ממוצע לוקח יותר ממאה ימים לפנות. מהסיבות האלו גם לא קיימות קרנות נדלן שמשקיעות בדיור להשכרה בניגוד למקובל בעולם. מבחינת הבדיקה שלנו, הסדרת היחסים בין השוכר למשכיר באופן שיאפשר מצד אחד ביטחון לשוכרים מפני פינוי שרירותי ומצד שני יאפשר לפנות בקלות דיירים סוררים, יאפשר לשוק השכירות להתרחב וייתן אפשרות לגורמים מוסדיים לפעול ולהגדיל באופן משמעותי את ההיצע בתחום.

הקריטריונים השונים מפורטים בעמ' 26-29 בדוח ומתמקדים ביכולת לייצר שוק, בזמינות ליישום, במענה לאוכלוסיות מגוונות ובנגישות תחבורתית רציונלית. הטבלה המסכמת של מסמך זה שבו מופיעים הקריטריונים והמידה שבה כל חלופה עונה עליהם לפניכם (אדום – החלופה אינה עומדת בקריטריון; צהבות – החלופה עומדת בקריטריון באופן חלקי; ירוק – החלופה עומדת בקריטריון באופן מלא; אפור – לא רלוונטי):

לסיכום, אצטט ישירות מהדוח את עיקרי המסקנות עם הדגשות שלי:

1. אין חלופה המצליחה לבדה לעמוד בכל המטרות ולכן על מנת לפתח שוק של שכירות ארוכת טווח בראייה כוללת ראוי לשלב בין כלי מדיניות מגוונים המשלימים זה את זה.
2. כלי המדיניות הקיימים היום ברמה הלאומית נושאים בחובם עלות כלכלית גבוהה מאוד ובשלב זה, הם אינם מכוונים למנעד רחב של אוכלוסיות ובפרט לא לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה. מומלץ, אם כן, לשכלל את החלופות הלאומיות הקיימות, ובכלל זה מנגנוני מימון ישיר ועקיף, כך שהתועלת החברתית תהיה גדולה יותר נוכח העלות הציבורית הכרוכה בהן.
3. למדיניות שנועדה להסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר יש יתרון יחסי מבחינת היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת־טווח בהיקף רחב וזמין. ראוי לשקול חלופה זו ליישום מהיר הן עקב יכולתה לשפר את שוק השכירות בכללותו והן ככלי שעשוי לתמוך ואף להשלים חלופות אחרות.
4. לכלי המדיניות המופעלים ברמה המקומית יש יתרון ביצירת השפעות חיצוניות חיוביות וכוחן יפה כחלק מתהליכי פיתוח עירוניים. כמו כן, יש בחלופות אלו הזדמנות לתת מענה לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית (ואף נמוכה). לרשויות מקומיות, אם כן, מומלץ לעשות שימוש בכלים אלו, גם אם מבחינת השוק בכללותו כלים אלו מוגבלים ביכולתם לייצר שינוי בהיקף נרחב.

לקריאה נוספת בנושא כתבה בגלובס על פרסום הדוח.

והמסמך כולו ניתן לקריאה כאן.