מגדלים, כיכרות ו"זיקת הנאה לטובת הציבור" – איך עובדים על כולנו?

פוסט אורח מאת אסף וקשלק.

כשאושר מגדל בנק הבינלאומי הראשון הדעות היו חלוקות לגבי מיקומו והשפעתו על הסביבה בה הוא נמצא, הן מבחינה עירונית והן מבחינה תחבורתית. ה"סוכריות" שהעירייה נתנה תמורת הקמת המגדל הינן שיקום של שני מבנים צמודים למגדל והקצאת שטח ציבורי רחב לטובת התושבים בכניסה לבניין או כפי שהוגדר בתב"ע המאושרת (מס' 3033 למדקדקים): "קביעת "זיקת הנאה לטובת הציבור" למעבר ולשימוש כשטח פתוח לטובת הציבור לכיכר בחזית שד' רוטשילד".

תוכנית המתאר ממשיכה וקובעת כי "בשטח זה יותר פיתוח נופי הכולל בין היתר רחבות מרוצפות, גינון, ברכות נוי, רמפות, מדרגות, רהוט רחוב, סככות צל…" ואף קובעת כי תעודת גמר תינתן רק עם רישום זיקת ההנאה לטובת הציבור ברשם המקרקעין.

לתוכנית צורפו מספר רב של תשריטים הכוללים גם תשריטי תנועה ו"נספחי עיצוב אורבני" שכוללים מבט-על, חזיתות ושאר שרטוטים אחרים כגון זה:

עוד ציור של מגדל הבינלאומי

יום אחד ישבו מתכנני הבניין וחשבו לעצמם – "למה בעצם לבנות כיכר ציבורית או שטח שהעוברים ושבים יוכלו ליהנות ממנו, כאשר אפשר פשוט להגדיל את הכניסה לבניין ולהפריד אותה ממפלס הרחוב כך שאף אחד מעוברי האורח (יש לאמר "פשוטי העם" ) חס וחלילה לא יחשוב לדרוך על הקרקע שמוגדרת כ"זיקת הנאה לטובת הציבור" או שבטעות יקיים בה פעילות אורבנית כלשהי בשטח שנועד לשימוש ולטובת הציבור (רחמנא לצלן – מישהו עוד עלול לשבת בכיכר או באמת להשתמש בה).

וזאת התוצאה (התמונה צולמה ע"י דביר419):

רחבת הכניסה המזעזעת לבנק הבינלאומי ברוטשילד

בטח לא כיכר ובטח שלא לטובתו של הציבור. התחכמו מתכנני הבניין והגביהו את מפלס הכניסה באופן משמעותי, משאירים מדרכה צרה בלבד מכיכר גדולה שהייתה אמורה לשמש את הציבור. לא גינון, לא סככות ובטח שלא ברכות נוי – רק ריצוף מפואר המחפה על מציאות עגומה שישמש רק את אלו שרוצים להיכנס לבניין – כך עובדים על כולנו.

מבטיחים "כיכר לטובת הציבור" ולמעשה יוצרים רחבת כניסה רחבה לבניין זכוכית שנוי במחלוקת בשדרות רוטשילד. מבטיחים לנו סוכריות ומשאירים אותנו עם הרבה ריצוף מהודר ובלי כיכר או שטח שהלכה למעשה יכול לשמש את הציבור.

לא ברור לי אם ההגבהה שנעשתה אכן תואמת את התב"ע (היא לא מופיעה באף אחד מהשרטוטים) כמו גם את השימושים שהתב"ע מאפשרת ולא ברור אם היא אכן חוקית, אך מעבר לזה – יש לדאוג בעתיד להגדרות הרבה יותר מדוקדקות של מה נחשב לשטח לטובת הציבור ומה לא – ואיך למנוע מיזמים כאלו לגזול את המעט שכן מגיע לציבור.

אני מקווה שאכן ייעשה בירור וייבדק האם התשריטים מאפשרים הגבהה של שטח הכניסה – ובמידה ולא, תבנה כיכר אמיתית בשטח זה – שתתוכנן להיות בשביל התושבים ולטובתם בלבד – כיכר כמקום מפגש עירוני, ולא כרחבת כניסה מיותרת, כמקום שבו כל תושבי העיר יכולים לשבת ולדבר ולא רק כמעבר פרטי של עובדי המשרדים. לא יתקבלו תירוצים של "יישור הקרקע" או "תיקון זוויות" כי אם היה רצון היה ניתן לשנות את מיקום המדרגות או למצוא פתרונות טובים יותר – הבעיה היא כמובן שפשוט אין רצון ולכן אנחנו נשארים ללא כיכר עירונית שהייתה יכולה להיות של כולנו.

תוספת של לרמן: מדובר בהחמצה נוספת לשיפור המרחב הציבורי של תל-אביב. בעלי הבנק העדיפו לייצר "כיכר" שאף אחד לא ירצה להיכנס אליה, והועדה המקומית עמדה מנגד אילמת כרגיל. מעבר לכל הליקויים בתכנון, כדאי גם לציין שמה שנוצר ברחבה הזו היא מנהרת רוח אימתנית שמגיעה עד ספסלי השדרה. הגיע הזמן שלתל-אביב יהיה קוד תכנוני מינימלי שיעזור ליצור מרחב ציבורי איכותי, וכמובן בנושא הזה כדאי להזכיר את וויליאם וואיט שטחן את הנושא כבר ב-1980.

פוסט זה פורסם בקטגוריה ביקורת, הולכי רגל, פוסט אורח, תל-אביב, עם התגים , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

0 תגובות על מגדלים, כיכרות ו"זיקת הנאה לטובת הציבור" – איך עובדים על כולנו?

  1. מעצבן ונכון. טוב שמישהו עומד על המשמר… חבל שבמקרה זה הפקידות במח' הנדסה כנראה פיספסה… ואישרה את הזוועה.
    אגב, השימור למבנים הסמוכים הוא חלק מ"מטלות היזם"?

  2. אסף הגיב:

    כן, שימור המבנים היה חלק מהחובות שלו בתמורה לזכויות הבנייה.

  3. יאיר הגיב:

    תרגיל מסריח ומוכר. נראה לי שהתב"ע לא מחייבת שהחלל הציבורי יהיה במפלס הרחוב. יותר מזה – היא מתירה שם בפירוש מדרגות (נכון, היא מתירה גם גינון, בריכות נוי וריהוט רחוב. מתירה, אבל לא מחייבת). אגב, מותר שיהיו שם גם יציאות מחדרי מדרגות, יציאות חרום, וסגירות עם קירות מסך לטובת הבניין – למעשה לקחת חלק מהשטח (ולהגביל את כניסת הציבור אליו לשעות הפעילות של הבנק).

    מצד שני – אצלנו (בירושלים) יש גם מקרים ששמים שער בין הרחוב לבין השטח עם זיקת ההנאה…

  4. אסף הגיב:

    אם הוא כל-כך מוכר ומסריח הייתי מצפה שיאסרו אותו בתב"ע.
    איך אפשר להבטיח "כיכר לטובת הציבור" ובאותו זמן להתפלא אחרי זה שהיזמים העדיפו שהשטח ישמש כרחבת כניסה ולא ככיכר ציבורית? על מי באמת עובדים חברי הוועדות השונות?
    האם באמת הם חושבים שהיזמים יגלו רוח פילנתרופית ולא ינצלו למקסימום את התב"ע לטובתם? האם לא ברור שהם לא ישימו ריהוט רחוב אם הם לא חייבים לכך (ובאמת הם לא חייבים לעשות כן)?

  5. שי הגיב:

    1. אני מסכים עם נושא המפלס – ראוי היה להנגיש את הרחבה ולותר על המדרגות
    2. מטרת זיקת ההנאה לציבור היא גם אותה "פתיחה" שמבצע הבנין ומאפשר מבט יפה לעבר בית לוין (השגרירות הרוסית) – ז"א החלל העירוני הוא לא רק במפלס הולכי הרגל
    3. התב"ע חייבה לרשום זיקת הנאה של 650 מ"ר, תבדוק אסף את הרישום בפועל…רמז – השטח הרשום בזיקת הנאה לציבור גדול יותר, יש לציין כי השטח בזיקת הנאה הוא לא רק ברחבה שלפני המגדל אלא גם בסביבת הבנין לשימור בשד"ל וזיקת ההנאה מאפשרת לציבור לראות ולסוב את הבנין לשימור לא רק בחזיתו הראשית.

  6. אסף הגיב:

    הי שי,
    אני לא מתרשם מאד מ"מבט יפה" לעבר בית לוין וגם לא מזיקות הנאה שנוגעות לכל מיני מעברים בין הבניינים.
    הייתי מחליף את כל אלו בכיכר ציבורית אמיתית לתושבים – שאפשר לשבת בה ולקיים בה פעילות אורבנית אמיתית.

  7. יונתן הגיב:

    זה ממש כולבוטק אורבני! מצאנו קוליפורמים בחומוס של המרחב הציבורי!

    בתמונה אתה מציג רק צד אחד של הרחבה, בצד השני, רחוב שד"ל, הרחבה במפלס הרחוב.

    כן – מפלס הרחוב.

    האם יש קנוניה של היזם, בנק בינלאומי, לדפוק את המרחב הציבורי, למרות ההשקעה הכספית הגדולה היתה דרושה כדי ליצור אותו?
    האם אי אמ פיי, אדריכל דגול, זוכה פרס פריצקר, חבר לקנוניה לדפוק לתל אביב את המרחב הציבורי?

    או אולי מדובר בפתרון שנובע מכך שהרצפה של הלובי צריכה להיות מפולסת ולכן הרחבה צריכה להיות מפולסת והיא מתחברת לרחוב שד"ל, במפלס הרחוב?

    אגב, לדעתי מדרגות הן אלמנט אורבני נהדר, אפשר לשבת עליהן והן מגדירות מרחב.

  8. אסף הגיב:

    כפי שכתבתי לעיל, קשה לי לקבל את התירוץ של יישור זוויות או פילוס הזוויות – כי אפשר היה בהחלט לחשוב על פתרונות הרבה יותר יצירתיים למקום שכן יוצרים כיכר עירונית שפונה לכיוון רחוב רוטשילד המרכזי ולא לכיוון שד"ל – דבר שכמעט והופך את החיבור למפלס הרחוב לחסר משמעות.

    מדרגות הן אכן אלמנט אורבני שיכול להיות בשימוש מעולה, אם הוא נעשה נכון ואם הוא משמש כמשלים לכיכר ולא במקומה.

  9. יוחאי הגיב:

    לדעתי הבנין נראה בסדר גמור, ומשתלב עם שאר המגדלים שם. שיפוץ קטן לכיכר, עם קצת מדרגות לישיבה משנית (כפי שבעל הבית פה לימד אותי) יכולים לעשות אותו למקום מעולה. וכן בית קפה קטן במקום לובי גדול גם יועיל…

  10. ברכות הגיב:

    מי צריך את זה בעיר? אזור הבימה נראה הכי רע מזה עשור.

  11. פינגבאק: עד מתי זיקות הנאה בלתי-מהנות ושימור ללא שימוש | עוד בלוג תל-אביבי

  12. אורית הגיב:

    אולי, כחלק מהמחאה הלא אלימה , נתארגן וביום עסקים רגיל, נערוך שם פיקניק המוני כראוי לכיכר בשימוש הציבור?

  13. פינגבאק: אוכלים אותה בזיקות ההונאה – ביום ששי בצהריים חוגגים במגדל נוה-צדק | עוד בלוג תל-אביבי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s