שוק הדיור אינו חופשי מספיק – על רגולציה ומצוקת דיור

שוב אין לי מספיק זמן כדי לכתוב את כל מה שאני רוצה על נושא הדיור ומצוקתו, אבל בכל זאת נושא אחד ראוי להתייחסות שחוזר שוב ושוב בימים אלה של מחאת המאהל ברוטשילד. יש לא מעט אנשים, חלקם אפילו עיתונאים, שטוענים ששוק הדיור בתל-אביב הוא שוק חופשי ואפילו שוק חופשי מאוד. הנה כך ממש כתב אוריה כנף כאן, והטענה הזו נשמעת שוב ושוב בכל מקום – שוק הדיור חופשי, "ככה זה בקפיטליזם" וכיו"ב טענות מופרכות שאינן קשורות למציאות כלל.

אז רק כדי להפסיק עם הטענה המקושקשת הזו אני אשתמש פה בפונט מודגש: שוק הדיור במדינת ישראל ובתל-אביב בפרט אינו חופשי! למעשה, אפשר לומר ששוק הדיור בתל-אביב ובישראל סובל מכל-כך הרבה רגולציה שמוצרי דיור רבים אינם ניתנים לבנייה כלל וכלל בשוק הדיור היום. על כך כתבתי בפוסט הקודם כאן. בואו נעשה תרגיל הדגמה למי שחושב ששוק הדיור באמת חופשי. תנסו לקחת בניין משרדים נטוש ולהשמיש אותו לדירות. תגלו שיכריחו אתכם להוסיף הרבה מאוד חניות בעלות עצומה שכמובן תתגלגל לתוך מחירי הדירות שאולי תצליחו להשמיש בתל-אביב. זה לא היפוטתי – בזמנו, בדיוק לפני שנה, הבאתי כאן את הדוגמה הקונקרטית מרחוב מונטיפיורי 13 בתל-אביב, היכן שיזמים ניסו להשמיש 26 דירות שלחצי מהן תהיה מוצמדת חנייה ולחצי מהן לא תהיה מוצמדת חנייה (והן יימכרו בפועל במחיר זול יותר). הועדה המקומית התנגדה לכך ודרשה שכל הדירות יהיו עם חניות (למרות שמדובר בבניין שנמצא 200 מטר מאלנבי) ובהתאם יעלו יותר לרוכשים. בראש המתנגדים להשמשת המבנה הייתה תנועת עיר לכולנו, שמעדיפה דירות יקרות עם חנייה במרכז העיר על-פני דירות פחות יקרות בלי חנייה.

ובחזרה לטיעון המרכזי מהפוסט הקודם ולמשרד הפנים – כל עוד משרד הפנים לא ייתן לבנות מקומות חדשים בעלי איכות עירונית בישראל (כלומר, צפופים ובעלי עירוב שימושים – כמו מרכז תל-אביב ומרכז ירושלים המערבית) מצוקת הדיור של תושבים אשר מעוניינים לגור במקומות צפופים ובעלי עירוב שימושים תלך ותחמיר. אין כאן שום קשר לשוק חופשי – יש כאן קשר לכך שמוצר מסויים לא ניתן לייצור כיום (דירות חדשות במקומות עירוניים) וחלקו היחסי בכלל שוק הדיור הולך ויורד (ובינתיים מה שמאפשרים לבנות זה רק שכונות לא עירוניות בעליל כמו אם המושבות בפתח-תקוה, קריית השרון בנתניה, כל מה שנבנה במודיעין וכיו"ב). למרות שאסור לבנות דיור עירוני כיום, מספר האנשים שחושקים בדיור עירוני הולך ועולה ולכן המחיר ממשיך לטפס. משרד הפנים צריך לשחרר את הרגולציה ולמחוק לא מעט מחוקי הבנייה (ובפרט את תקן החנייה ואת תקן השטחים הפתוחים) ואז חלק מהשכונות החדשות שייבנו באמת יהיו עירוניות (כי ליזמים ישתלם לבנות דירות בלי חנייה ורחובות מסחריים חדשים ועוד דברים שכיום לא ניתן לבנות) ויהיה אפשר לדבר אפילו על שוק חופשי בדיור.

ועד שיהיה שוק חופשי בדיור ויתאפשר לספק מוצרי דיור מסוגים שונים לקהלים שונים נמשיך לשמוע הצעות להוספת עוד ועוד רגולציה לשוק הדיור (מה שקרוי דיור בר השגה או כל דבר אחר שבא עם ספר גדול ובירוקרטי שמקצה תקנים, קובע יעדים, מתייג אנשים ועוד, אבל לא פותר את בעיית הביקוש למגורים עירוניים) עד שבסוף לא יהיה אפשר לבנות אפילו דירה אחת חדשה בישראל מרוב תקנים ותקנונים.

פוסט זה פורסם בקטגוריה ביקורת, דיור, תל-אביב. אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

34 תגובות על שוק הדיור אינו חופשי מספיק – על רגולציה ומצוקת דיור

  1. פינגבאק: אנשים שרוצים דיור בר-השגה – נפגשים בכיכר. מחאת הנדל"ן עולה שלב!

  2. דור הגיב:

    הממשלה לא רוצה בנייה צפופה. היא מעדיפה בנייה מבוזרת כדי לגרום לתושבי המדינה (היהודים, כמובן) להתפרש על כמה שיותר שטח, כמו לפני שישים ושלוש שנים. לסמן נקודות על המפה בתור "שלנו", ועל הדרך להרוויח מס על הדלק.
    כמו כן, ככל שאנשים גרים באיזורים מפורברים יותר כך הם מעבירים את זמנם בבידוד ופקקים ונוטים למחות פחות. מחאת האוהלים לא יכלה להתחיל ממודיעין.

  3. מורין הגיב:

    שכחת גם את זה שמותר בתל אביב לאחד דירות כמה שרוצים (ועושים את זה בכל בניין חדש שבונים), אבל רחמנה ליצלן לחלק דירה (נגיד דירת 120 מ"ר לשלוש דירות נחמדות של 40 מ"ר) – זה אסור, ואין שום אפשרות חוקית להכשיר את זה.

    אם היה אפשר, והיתה רגולציה ברורה (כמו מה גודל המינימום של דירה, איך מסדרים את הביוב בדירה כזו וכו') היו פה יותר דירות קטנות, איכותיות ויחסית זולות. כל עוד אסור (וגם אסור לבנות דירות חדשות קטנות אם הן לא ברחובות מסחריים), אז או שיש דירות גדולות ויפות שאף אחד לא יכול להרשות לעצמו, או שיש אנשים שמחלקים דירות בצורה מזעזעת, באיכות גרועה (כי אולי מחר הם יצטרכו לפרק את זה) ומי שסובל הם השוכרים שרק רצו לגור לבד בלי שותפים.

  4. בינה הגיב:

    אולי תפסיק להציק לעיר לכולנו על הבניין המסכן ההוא, כמו שאתה כותב – החוק מחייב חניות שם. אם חנייה והשפעתה על מחיר הבניין מפריעה לך, אולי תתחיל להפנות את החצים כלפי מי ששולט בוועדה לתכנון ובנייה – הקואלציה בראשות דורון ספיר וחולדאי. הם אלו שמאשרים שלכל מגדל שנחפר בעיר יכלול גם חניון בתשלום לציבור, מה שמייקר עוד את הדירות במגדלים האלו…והם אלו שמאשרים את התוכנית לפירוור הגוש הגדול ובערך כל בנייה חדשה בתל אביב.

  5. לרמן הגיב:

    דור, מסכים איתך בעיקר. מורין, גם איתך מסכים.
    בינה, במקרה ההוא היה שיקול דעת לועדה המקומית (שיקול דעת נדיר יש לציין) לא לחייב חניות. כן, יש הרבה ביקורת על הקואליציה, אבל אני הצבעתי לעיר לכולנו, שאמורים היו לעזור לעירייה לשנות קצת את מדיניות הדיור, או לפחות להציע אלטרנטיבה ולא לתמוך בכל חלקי המדיניות הקיימת. מעבר לכך, את צודקת שמקרה אחד לא מספיק והגיע הזמן לפרסם פה את 28 החניונים החורגים שעיר לכולנו תמכה בהם.

  6. דני הגיב:

    לדעתי לא זאת הבעיה אלא רק אחד הפרטים.
    הוספת מגדלים וקומות נוספות בערים כמו רמת גן, גבעתיים ות"א ללא שיפור בתשתיות וללא חניה מביאה כבר היום לפקקים, צפיפות, ואיכות חיים שרק יורדת.
    הבעיה היא השקעה בתשתיות מהפרברים לערים המרכזיות ובתוך מרכזי הערים.
    המיסים הישירים והעקיפים בארץ הם מהגבוהים בעולם ולמרות זאת לא רואים תוצאות בשטח. כנראה הסימפטום של בירוקרטיה, שחיטות וחוסר מיקצועיות (כמו בפרוייקט רכבת ת"א-ירושלים שנמשך יותר מעשור) היא הבעיה. הבעיה קשה כי היא רק סימפטום לאיכות שילטון מקומי וממשלה. בנוסף גוש דן מורכב מאין ספור עיריות שכל אחת רואה את האינטרסים הצרים שלה ואין תכנון כולל.

  7. לרמן הגיב:

    דני, אם כבר צפיפות המגורים הקיימת כיום אינה מספיקה. תל-אביב ובנותיה שציינת "נהנות" מצפיפות מגורים נמוכה – הן בעשרות אחוזים פחות צפופות ממקומות גרועים ומזעזעים כמו פריז, ברצלונה ומנהטן. כמובן הצפיפות הנמוכה הזו מקשה על פיתוח תשתיות אמיתיות – גני ילדים, מסחר ושירותים קרובים לכולם בלי צורך בהמון המון רכבים.
    הבעייה הזו היא לאו דווקא ישראלית אלא הבעייה של תכנון הערים המודרני ואתה רואה את הבעייה הזו גם בערים החדשות בארה"ב ובפרברי הערים האירופאיות. פקקים באים כי הכל נבנה לרכב הפרטי, וחומרתם היא הרבה ביותר כככל שאתה מתרחק ממרכז תל-אביב למקומות שנבנו דווקא כדי לספק נוחות נסיעה לרכב פרטי (אשדוד למשל). ככל שיבנו עוד חניונים והתכנון ימשיך להיות מכוון לנגישות ברכב פרטי יגדלו הפקקים. ככל שתצופף את כמות המגורים ותוסיף שימושים נוספים במרקם (בעיקר מסחר ושירותים) הפקקים בסופו של דבר יקטנו ויהיה אפשר גם לספק תחבורה ציבורית טובה יותר על סמך הצפיפות הזו. עוד בנושא כאן.

  8. נחום כהן הגיב:

    מתי תבינו שמחיר הדיור נקבע על ידי מחיר הקרקע, קודם כל? הספקולנט הראשי בקרקע ששייכת לכולנו, זהו מינהל מקרקעי ישראל. במקום להציף את הערים בקרקע זמינה לבניה (המינהל יכול לתכנן מהר אם הוא רוצה, ומשרד הפנים יכול לאשר מהר אם הוא רוצה, ראה התנחלויות), הוא שומר על מחירי השוק יותר מכל טייקון, והופך לספסר קרקעות ענקי. כאשר הצעירים יבינו זאת, ידעו נגד מי להפגין.

  9. עדי הגיב:

    ונגיד שיאשרו בנייה של דירות ללא חנייה בת"א:
    הרי כמה שנים מאוחר יותר נראה מאהל (חניון?) מחאה בכיכר רבין על זה שאין דירות עם חנייה במחירים סבירים בת"א….

    שוק הדיור חופשי לגמרי – פשוט צריכים לצאת מת"א בפרט ומגוש דן בכלל.‬

  10. לירן הגיב:

    נחום צודק במאת האחוזים, הדוגמא הבולטת ביותר לנושא היא עתודת הקרקע בקריית ספר שהמנהל החליט שתפקידו לעסוק במקסום רווחים ולא בטובת הציבור. שנים התווכחו ממ"י והעירייה על גובה הפיצוי שיוענק על שטח שבסה"כ יהפוך לפארק ציבורי ולא למיזם נדלני.
    יואב אני חייב לציין שאני מסכים השוק אינו שוק חופשי (נתונים למטה) כמו שווקים רבים, יש שתי אפשרויות להתמודד עם הבירוקטיה או להגדיל משאבים ותקנים למנהל או לצמצם את האפשרות לביקורת ציבורית. האחת עולה הרבה כסף ופחות יעילה והשנייה יעילה מאוד זולה אך מסכנת את האפשרות לבחון לעומק פרויקטים רבים מבחינת אספקטים שונים.

    בכל מקרה ישנם סימנים מעניינים לגבי שוק הדיור בישראל, האחד הוא שהגענו לרמות שיא של 4 שנים בהיצע דירות חדשות למכירה רובם המוחלט במחוז תל אביב והמרכז. השני הוא רמות הביקוש לדירות שנגעו בשיא חריג של 4200 בתחילת 2011 והיוו שיא ב6-7 שנים האחרונות ומאז צנחו ל-3000 כיום. אפשר לומר בזהירות מתבקשת שייתכן ומתחיל מפנה- וגם לו יש השלכות כלכליות שליליות כפי שניתן להשים לב בארה"ב.

    מדוע השוק אינו חופשי? מי שיתעניין ייכנס לאתר הלמ"ס ויבחין שבשנים האחרונות היצע הבתים עולה במתינות מרגיזה על אף שהביקוש עולה בחדות. למעשה ההיצע אינו טורח להדביק באותה מהירות את הביקוש.
    http://www.cbs.gov.il/webpub/pub/text_page.html?publ=9&CYear=2011&CMonth=6#100

  11. לרמן הגיב:

    עדי, שייאשרו גם וגם. שיאפשרו למכור גם דירות עם חנייה וגם דירות בלי חנייה. שייתנו ליזמים או לפחות לועדה המקומית לקבוע ולא ינהלו הכל ממשרד אחד קטן בירושלים. אחרי הכל ל-40% ממשקי הבית במרכז תל-אביב אין אפילו רכב אחד.

    נחום, איפה מפגינים נגד המנהל?

  12. שי הגיב:

    IMHO כסטודנט שוכר דירה בת"א הנושא של שוק הדירות, ובפרט שוק הדירות להשכרה באזור אורבני מפותח (מרכז ת"א / מרכז ירושלים) הוא לא עצמאי לחלוטין.

    לפני כמה שנים שכרתי דירה בבאר שבע, בשליש מהמחיר שאני נאלץ לשלם היום על דירה קטנה הרבה יותר בת"א, ואני מודע (ומודה) לחלוטין שזה מחיר שאני משלם על הרצון שלי לגור במרכז עירוני מפותח (מצטער.. ב"ש עוד מאוד רחוקה משם..).

    אם כמה שזה לא פופולרי ולא נעים, אני נאלץ להסכים אם הטענות שגורסות כי יש דיור זול יותר מחוץ לת"א למי שמחפש להוזיל עלויות..
    לגבי ת"א עצמה אני קצת סקפטי לגבי היכולת של פתרונות "הגבלת מחיר" מלכותיים לנצח את משחק ה-"היצע וביקוש", בעיני גם אם תהינה תקנות פיקוח כלשהן, במצב בו על כל דירה יש עשרה אנשים שמעוניינים לשכור, בטח יצוצו דרכים מקוריות ונעימות לא פחות לגבות יותר מהדייר בדרך זו או אחרת.

    הפוסט מעלה נקודות מאוד מעניינות שלא הייתי מודע אליהן, שאילו "יפתרו" כנראה עשויות להשפיע ע"י הגדלת ההיצע, אך אם זאת אני חושב שהכוון הזה מוגבל ביכולת לספק פתרון בטווח הארוך, מעצם העובדה שאין מה לעשות מרכז ת"א זה מקום קטן, וגם אם נאכלס את כל הבניינים הנטושים, נבנה על השטחים הפתוחים ונוותר על כל החניות הקיבולת כאן מוגבלת (שלא לדבר על העובדה שלוותורים האלה תהיה השפעה משמעותית על איכות התושבים שחיים באיזור).

    פתרון ארוך טווח אמיתי לדעתי נעוץ דווקא בהרחבת גבולות "האיזור המבוקש", וזאת ע"י השקעה בתחבורה ציבורית יעילה ומתפקדת. היות ואילו הייתה כזו, אני אישית (ולדעתי יש עוד לא מעט כמוני) היו שמחים להענות לקריאות ה-אם-יקר-לך-בת"א-תפסיק-להתלונן-ותעבור-לפתח-תקווה. אבל בשביל זה צריך ליצור מצב בו אני אהיה מסוגל לצאת בערב להופעה ולחזור חזרה או דרך לנסוע לים בשבת, מבלי להדרש להחזיק רכב.

    אני חושב שגוש דן מייצר מצג-שב של מטרופוליטן שנראה אולי מהאוויר כמו ברלין, אבל בפועל כשבברלין ניתן לגור במרחק אווירי מרוחק מהמרכז, ולהנות מחיי העיר,
    כאן פ"ת היא הרבה יותר רחוקה ממרכז ת"א ממה שזה נראה מהאוויר ובטח בשבת.. ולכן לצערי עד שזה (תחבורה ציבורית אמיתית) יקרה.. לגור בפ"ת זו לא ממש אלטרנטיבה מבחינתי.. ולא בגלל שחשוב לי להיות "אופנתי" ולהחשב "תל-אביבי" אלה כי זה באמת לא יהיה בשום צורה דומה לחיים במרכז אורבני מפותח. (אולי כדאי עוד להוסיף שאני גם בכלל לא בטוח שמדינתנו הקטנה יכולה לייצר יותר ממרכז אחד שכזה).

    מצטער אם יצא שגלשתי באורך התגובה.
    היה פוסט מאוד מעניין! תודה רבה!
    שי

  13. Oh, Zift™ הגיב:

    לרמן, בעוד שבדרך כלל אני מסכים עם רוב מה שאתה כותב, הפעם אני מסכים רק עם קצת.
    כל מה שכתבת על תקני חנייה ותקני שטחים פתוחים נכון לגמרי.
    בשני דברים אנחנו לא מסכימים.
    היום בלשכות התכנון המחוזיות כבר מבינים מילים כמו עירוב שימושים, תקן מקסימום לחנייה, תקן חנייה 0 (כן, כן, אפס) באזורי הסעת המונים ועוד. גם נציגי המשרד להגנת הסביבה (לפחות אלו שנתקלתי בהם) מבינים שפחות שטחים פתוחים בתוך עיר זה פחות פרברים בשוליים.
    הבעיה היא דווקא עם העיריות, וראשי בערים בפרט ודורשים דירות מינימום 120 מ״ר. וכמובן היזמים, שטורחים לעשות שינויים נקודתיים לתב״עות עם חזית מסחרית.

    הנקודה השנייה היא שישנם עוד מקומות שנבנו לפני שהיו תקנים והם לא כ״כ מבוקשים כמו ת״א י-ם. לדוגמה מרכז ראשון לציון, מרכז בת ים, אפילו מרכז הרצליה צריך תמריצים.
    הגיל הממוצע במרכז נתניה הוא 49! כשרוב הדירות שם קטנות ונמצאות במרכז יחסית שוקק.
    בנייה עירונית צפופה היא לא כל התורה. היא רק הבסיס.

  14. אוהד ק הגיב:

    אני ממש לא מסכים עם הכותרת, המרמזת ששוק חופשי יפתור את הבעיה. הבעיה היא לא שהשוק אינו חופשי אלא שההתערבות בו אינה בכיוון הנכון.

    זו טעות לחשוב שדה-רגולציה של השוק תייצר בנייה מרקמית ועירונית. אם מחר המנהל יפשיר את כל הקרקעות האפשריות וימכור אותן לכל המרבה במחיר ללא כל דרישה תכנונית עדיין יהיה הרבה יותר קל ומשתלם ליזמים לבנות שכונות פרבריות, בלתי מרקמיות על שטחים פתוחים.

    במקום לקרוא לשוק פרוץ, צריך לקרוא לתכנון נכון וניהול קרקעות שלא למטרת השאת רווחים בלבד. צריך להשתמש בכלים הרגולטורים ליצירת דיור אורבני ובר-השגה, כפי שנחום כתב וכפי שתמר כתבה: http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096707,00.html.

  15. שי, מחירי הדירות לסטודנטים בב"ש אמנם נמוכים משמעותית מאלו שבתל אביב, אבל עלו גם הם בשנים האחרונות. מה גם שחוץ מסטודנטים יש עוד אנשים שמחפשים מקומות לגור בהם.

  16. לרמן הגיב:

    שי, לצד תחבורה ציבורית, שהיא פתרון מורכב יותר, צריך ליצור יותר מקומות שנח לגור בהם ולקבל בהם את השירותים, לפגוש אנשים ולחיות, וזה לא חייב להיות בתל-אביב.
    בנושא הכלכלי, מרחב עושה כנס בנוגע לעיר כמנוע לצמיחה כלכלית בסוף נובמבר באשקלון בדיוק בנושא התעסוקה והאופן בו היא נוצרת (ולא צונחת מהשמיים) ע"י עירוניות טובה.

    או, זיפט, מסכים איתך שצריך יותר. מרים פיירברג משום מה נמנעה עד כה מלשפץ את רחוב הרצל בנתניה. לצערנו, בחלק מהעיריות ראשי העיר מעדיפים עדיין ללכת לחולות הריקים בתחום העיר ומשום כך מתעכב חידוש המרכז. בנוסף, לא פעם תקן חנייה מפריע באופן משמעותי לחדש ולהחליף בניינים במקומות האלה. אני דווקא אופטימי לגבי בת-ים, חבל שמשרד הפנים עדיין מתעקש להצמיד שם חנייה בכל פרוייקט שרוצים להקים במרכז העיר, כולל לדירות קטנות וצמודות לצירי תחבורה ציבורית ראשיים. טרם נתקלתי במקום שמשרד הפנים לא ביקש מינימום של תקן חנייה 1:1 במגורים, אבל אשמח לשמוע.

    אוהד, אכן, הכותרת קצת קיצונית. אין הכוונה להפוך את כל התכנון למוטה שוק בלבד, אלא לטעון ששוק הדיור במצבו הנוכחי הוא הדבר הכי רחוק מחופשי (ולא ציינו את ריכוזיות הבעלות על הקרקע אצל ממ"י). כן צריך, לדעתי, תכנון עם תהליכי תכנון משתפים וגמישים יותר ועם מגוון רב יותר של תוצרים אפשריים, שיתנו ממענה למאוויים שונים בשוק.

  17. גיל הגיב:

    כמה הערות:
    1. מסכים לכל מילה. (כרגיל).
    2. אחד הכללים הידועים לגרום לכך שההצעה שלך תתקבל היא באמצעות הצגת שלוש אפשרויות: אחת מופרכת, שאיש לא יבחר בה, ושתיים שאומרות בעצם אותו דבר. המחליט מרגיש חשוב, וההצעה מתקבלת. זה הכלל בכל העולם, חוץ מבישראל כמובן. פה מה שיתקבל זו האפשרות המופרכת. למשל, בתחום התכנון: אם רוצים בניה עירונית, עירוב שימושים, חזיתות מסחריות, פיאצות נטולות רכבים- לא מציעים את זה סתם ככה. צריך להציע שתי הצעות סטנדרטיות (בניה רוויה, בניה עירונית), והצעה מופרכת- למשל: להקים ביהוד העתק של העיר השוויצרית לוגאנו (שהיא עיר היסטורית ולכן בנויה בעירוב שימושים). כמה שזה נשמע מופרך, כרגע מוכרים שם דירות. זה נראה קיטשי, אבל אין מה לדבר, זה בנוי לפי כל העקרונות של תכנון נכון- וזה יוכיח את עצמו. ולכן- מהנדס עיר יקר: רוצה לגרום לראש העיר שלך לחזק את מרכז העיר, להפוך כל פרבר לכרך עירוני שוקק: אל תבלבל אותו עם מספרים ותיאוריות תכנון- פשוט תנחית רעיונות הזויים- הוא יקנה את זה. לונדון באשדוד, מנהטן בחדרה, קוריטיבה במזכרת בתיה. ובא לציון גואל.
    3. למרכז נתניה יש תוכניות. הם רוצים רחוב מסחרי נוסח הונג-קונג עם שלטים זוהרים לאורך רח' הרצל וכל השאבנג (ר' ההערה מלמעלה- שוב, אני מדבר בשיא הרצינות) . ממה שהבנתי,כרגע הגדילו אחוזי בניה במרכז העיר ועושים ניסיון להוציא מהרחוב עסקים בעייתים דוגמת סוחרי רכבים משומשים.

  18. דודי גבאי הגיב:

    יש לי השגה עקרונית. רוב מרכזי הערים הוותיקות – לדוגמה, רחובות, נתניה, ראשון לציון או חולון – נבנו לפני התקנים הנוכחיים, ויש בהם עירוב שימושים וצפיפות. בכל זאת אנשים לא כל-כך רוצים לגור שם ונוהרים למרכז תל-אביב (אם הם צעירים מגניבים) או לשכונות עם אופי פרברי (אם הם לא צעירים או לא מגניבים). למה?

  19. לרמן הגיב:

    גיל, תודה רבה. אני עדיין מתגלגל פה מההונג קונג בנתניה.

    דודי, מסכים איתך. נושא שאני עוסק ומתעניין בו במיוחד. אינני מכיר את כל הערים שציינת לפרטיהן, אבל אם יש דבר אחד שאפשר לתת פה קרדיט לחולדאי הוא השיפוצים שהוא עשה ועושה בתשתיות, שבעקבותיהם גם נכנס כסף פרטי והשכונות העירוניות מתחדשות (והשיפוצים האלה, בחלקם, התחילו עוד לפניו). בנתניה, מרים פיירברג שנים דוחה את שיפוץ רחוב הרצל. ברחובות הם משחקים עם עצמם מסביב לרחוב המרכזי (גם הרצל) בזמן שהם ממשיכים לבנות את רחובות הצעירה וסביוני בטיח. בחולון, ראש העירייה שפך משאבים ציבוריים עצומים במתחם החיצוני לעיר (היכן שמוקם מוזיאון העיצוב) במקום לחבר את המוסדות החדשים האלה בתוך העיר ולהשקיע ברחוב סוקולוב ורחובות מרכזיים נוספים בחולון.

    בירושלים, העירייה השקיעה משאבים עצומים בתשתיות ושיפור המרחב במרכז המערבי והוא שוקק חיים, נהנה מפריחה ויש שם מצוקת דיור של צעירים בצורה קיצונית. כשאני צריך יום חופש מתל-אביב (ובמקרה לא נוסע לנתב"ג) לשם אני נוסע להסתובב.

    נושא ההשקעה בתשתיות והקשר להתחדשות בהחלט שווה מאסטר. עוד דוגמה אחת מחיפה, העיר בה גדלתי. בחיפה יש מרכז עירוני גדול מאוד יחסית – הדר הכרמל. הנה תמונה של אחד הרחובות שאמורים היו להיות ממנועי ההתחדשות הגדולים של האזור – רחוב מסדה. שים לב, שהעירייה לא הצליחה לסדר שם מדרכה שיהיה אפשר לשבת שם מחוץ לבתי הקפה בצורה נורמלית (השקעה של שני שקלים וחצי, והורדה של ארבעה מקומות חנייה מיותרים) כמו שאפשר בשינקין (שמתקרב כבר לשיפוץ השני שלו מאז תחילת התחדשות מרכז תל-אביב בשנות ה-80). יונה יהב ימשיך להתבכיין על מדינת תל-אביב, אבל אפילו לסדר רחוב קטן במרכז חיפה הוא לא מסוגל.

  20. ערן הגיב:

    יואב, עירוניות היא חשובה אבל היא לא חזות הכל.
    אנשים באים למרכז תל-אביב לא רק כי הוא עירוני יותר ממרכז בת-ים (והוא לא) אלא כי הוא המרכז העיסקי והתרבותי של מדינת ישראל (ובמידה מסויימת זה נכון גם לגבי ירושלים).
    לכן צריך גם לשאול שאלות על מרכזי המשנה בישראל, מיקומם ואופיים.
    למשל, האם הביזור של תעשיית ההי-טק בכל ערי השרון (הרצליה, רעננה, נתניה)היא נכונה או שהיה עדיף ליצור מרכז אחד גדול שיהיה אטרקטיבי מספיק לתת קונטרה למרכז תל-אביב ולאזן את הלחצים עליו?

  21. מורין הגיב:

    ערן, איך "מייצרים" מרכז? אתה שוכח שזה חברות פרטיות שבעליהן עושים את ההחלטות החכמות בשבילם.

    אם כבר עדיף לכולנו שהמרכז של ההייטק קצת מפוזר, אחרת להרבה פחות ערים היה הרבה פחות כסף להשקיע בתושבים. וחוץ מזה, היה בכניסה שלו פקק שהיה לוקח יומיים לעבור 🙂

  22. לרמן הגיב:

    ערן, מסכים איתך. עירוניות היא הבסיס וההצלחה של העירוניות של תל-אביב מקרינה על כל גוש דן (כולל הביקושים לדירות הפרבריות ביותר בשכונות החדשות של אשדוד ונתניה וההרחבות של בנימינה). כיצד נוצר מרכז עסקי וכיצד הוא גדל ומגדל מרכזי משנה (כדוגמת רמת החיל, קרית אריה ועוד) בעיר רב-מוקדית – נושא מאוד מורכב עם הרבה מאוד שחקנים בגדול ההצלחה של המע"ר של תל-אביב מולידה את מרכזי המשנה שיותר זולים ממנו ככל שגדל המרחק. אני מקווה לכתוב פוסט על התפתחות כלכלית-עירונית בקרוב – נושא שלא נלקח בחשבון כמעט בסיסמאות המעבר לפריפריה הנזרקות לכל עבר.

  23. פינגבאק: בחיפוש אחרי עיר נוספת בישראל | עוד בלוג תל-אביבי

  24. פינגבאק: עם הדיור ובלעדיו – מחר בערב אסיפה שנתית של מרחב | עוד בלוג תל-אביבי

  25. משה הגיב:

    הפתרון הוא הקמת מרכזים
    מקבילים לתל אביב
    הגדלת מקורות תעסוקה ושיפור התחבורה
    ושאר השירותים
    בירושלים שתהיה מרכז מזרחי
    בחיפה שתהיה כמרכז צפוני
    באר שבע מרכז דרומי
    אילת מרכז סביבתי
    וחיזוק ישובים מבודדים
    כך הרעיון של חיבור המרכז לפריפריה הוא לא נכון
    מי שגר בחיפה צריך לקבל את צרכיו
    באיזור חיפה בלבד
    ולא להגיע לתל אביב עבור קבלת שרות

  26. פינגבאק: כריסטופר ליינברגר והאופציה האורבנית | עוד בלוג תל-אביבי

  27. פינגבאק: זו הנגישות, טמבל | עוד בלוג תל-אביבי

  28. פינגבאק: חברי הכנסת האורבניים בכנסת הבאה | עוד בלוג תל-אביבי

  29. פינגבאק: כשיונה יהב משיב מלחמה כולנו מפסידים | עוד בלוג תל-אביבי

  30. פינגבאק: אני מצביע לעלה ירוק – הרשימה הליברלית | עוד בלוג תל-אביבי

  31. פינגבאק: התכנון הישראלי טכנוקרטי, הומוגני ונטול הקשר | עוד בלוג תל אביבי

  32. פינגבאק: התכנון הישראלי הוא הומוגני, נטול הקשר ומסוכן לארץ ישראל | עוד בלוג תל אביבי

  33. פינגבאק: התכנון הישראלי הוא הומוגני, נטול הקשר ומסוכן לארץ ישראל | עוד בלוג תל אביבי

  34. שוכר תל אביבי זועם הגיב:

    למרות הביקוש הגדול לדירות מכל הסוגים והגדלים נלחמת עיריית תל אביב בבעלי דירות בכדי שיהפכו דירותיהם לעסקים מכיוון שלפני קום המדינה הוצא לדירות אלה שהיו במקור דירות אישור לעסקים/חנויות . במהלך השנים עקב חוסר ביקוש באיזור לעסקים הפכו בעלי הדירות את הנכסים הריקים לדירות אשר הושכרו מייד עקב הביקוש הרב בידי צעירים מכל הארץ המחפשים דירות בתל אביב.בעלי הדירות נתבעו בידי העירייה ונמצאים כרגע בהליך משפטי .הבעלים של דירתי שאף הוא אחד הנתבעים הודיע לי כי בסוף החוזה לא יחדש אותו מכיוון שעיריית תל אביב אינה מרפה והוא חייב בניגוד לרצונו ורצון כל דיירי הבית להפוך את דירתו לעסק . עכשיו איני יודע איך אמצא דירה חלופית במחיר זול (הבעלים מקסים ולא העלה את שכר הדירה כבר שנים מאז היותי חייל ) אין לי מושג מה ההתעקשות של העיריה שמפרסמת שהיא נלחמת בבעלי דירות שהפכו דירותיהם למשרדים כמו עורכי דין וכו… אבל למעשה מחפשת להפוך דירות לעסקים אולי בזכות הארנונה היקרה שמשלמים עסקים ? . תנו לנו אויר לנשום לא מספיק לכם מאות המליונים שאתם מרויחים מאיתנו על דוחות חניה ? לא מספיק לכם לקבל כופר חניה מקבלנים שמוסיפים קומות/דירות אבל אינם מוסיפים חניות ? ולא מספיק לכם המליונים שאתם מרויחים על עבירות בניה וכו… מס שילוט מכרזים של חניונים ועסקים השייכים לעירייה ?
    העם דורש דירות קטנות ומוזלות בתל אביב !!!!

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s